개업 공인중개사의 중개 보수 성격, 발생, 행사, 소멸
개업 공인중개사의 중개에 대한 대가를 중개 보수라 한다. 개업 공인중개사는 중개대상물에 대한 매매 등 법률행위를 알선한 경우에는 중개 의뢰인으로부터 소정의 보수를 받을 수 있다. 중개 보수는 알선에 대한 대가이지만 거래 계약 체결을 조건으로 하는 정지조건부 보수이다. 아무리 개업 공인중개사가 거래를 위한 노력을 기울였더라도 거래 없이는 일부의 보수조차 청구할 수 없다. 중개 보수청구권은 판례상 상인 보수청구권에 해당한다. 중개 보수청구권은 개업 공인중개사와 중개 의뢰인 간에 보수 지급에 관한 약정이 없어도, 개업 공인중개사가 유상임을 명시하지 않더라도 중개 계약 체결 시 발생하고 거래 계약 체결 시 행사할 수 있다. 다만 중개 보수청구권은 체결된 거래 계약이 개업 공인중개사의 고의나 과실로 해제, 취소, 무효가 된 경우에는 소멸한다. 거래가 해제되었다고 소멸하는 것이 아니라 개업 공인중개사의 잘못으로 인한 해제 등이어야 한다. 개업 공인중개사는 중개 보수 외 어떤 명목으로도 금품 등을 받는 것을 금지하고 있다. 위반 시 그 등록을 취소할 수 있고 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금형에 처해진다. 개업 공인중개사가 중개 의뢰인으로부터 받는 보수는 중개 보수에 한정되지 않는다. 개업 공인중개사는 중개 보수 외에 중개 의뢰인으로부터 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다.
중개 보수의 범위와 지급 시기
중개 보수의 범위는 중개대상물에 따라 차이를 두고 있다. 주택의 중개에 대한 보수와 실비의 한도는 국토교통부령이 정하는 범위 내에서 시도 조례에 따르고, 주택 외의 중개대상물 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다. 주택의 경우 부속토지를 포함하고, 보수는 중개 의뢰인 쌍방으로부터 각각 받는데 그 일방으로부터 받는 한도는 거래가액과 계약 종류에 따라 6단계로 구분하고 있다. 주택 매매·교환계약 시 5천 미만은 1천 분의 6, 5천 이상~2억 미만은 1천 분의 5, 2억~9억 미만은 1천 분의 4, 9억 이상~12억 미만은 1천 분의 5,12억 이상~15억 미만은 1천 분의 6, 15억 이상은 1천 분의 7 이내로 상한 요율을 정하고 있다. 또 5천 미만은 25만 원, 2억 미만은 80만 원으로 한도액 규정을 별도로 두고 있다. 임대차 계약의 경우도 중개보수를 매매처럼 6단계로 구분하고 있는데 매매 등 계약의 거래가액 2억이 1억으로, 9억이 6억으로 바뀌고, 상한 요율이 5천 미만의 경우 1천 분의 5, 최대요율 1천 분의 6으로 정해져 있다. 한도액도 5천 미만은 20만 원, 1억 미만은 30만 원으로 매매 등에 비해 낮게 책정되어 있다. 주의할 것은 보수 금액은 보수 표에서 정한 금액을 토대로 시도 조례로 정하고 그 요율 한도 내에서 개업 공인중개사와 중개 의뢰인이 서로 협의하여 결정한다는 것이다. 국토교통부령에서 정한 보수요율 표의 요율 범위 내에서 거래 가액과 계약 종류에 따라 시도 조례로 정하면 개업 공인중개사와 중개 의뢰인이 구체적 금액을 협의하여 정한다는 것이다. 주택 외 중개대상물에 대한 중개 보수는 주거용 오피스텔과 그 외로 구분하여 받는다. 주거용 오피스텔이란 전용면적이 85㎡ 이하로 상하수도 시설이 갖춰진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실, 목욕시설 등을 구비한 건축법 시행령에 정한 오피스텔을 말한다. 주거용 오피스텔은 주거 목적으로 업무시설인 오피스텔과 달리 중개 보수 요율을 낮게 적용한다. 주거용 오피스텔에 대한 매매·교환은 1천 분의 5 내, 임대차 등은 1천 분의 4 내에서 중개 보수를 받을 수 있다. 주택의 경우는 그 요율을 구체적으로 암기할 필요가 없지만 주거용 오피스텔의 경우는 요율을 기억해두어야 한다. 간혹 최대보수를 묻는 문제는 그 요율을 기억하고 있어야만 해결할 수 있다. 그 외 토지 등의 중개 보수는 거래금액의 1천 분의 9 이내에서 중개 의뢰인과 개업 공인중개사가 협의하여 결정한다. 그리고 개업 공인중개사는 주택 외 중개대상물에 대한 중개 시 실제로 자기가 받고자 하는 중개 보수의 상한 요율을 중개 보수 요율 및 한도액 표에 명시하여야 한다. 실비의 한도는 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 비용으로 하고, 개업 공인중개사가 영수증을 첨부하여 권리이전 중개 의뢰인에게 청구할 수 있다. 계약금 등 반환채무이행 보장을 위해 소요되는 비용은 권리취득 중개 의뢰인에게 청구할 수 있다. 중개 보수 지급 시기는 개업 공인중개사와 중개 의뢰인 간의 약정으로 정하되, 약정이 없을 때는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날(잔금지급일)로 한다.
중개 보수 기준과 계산
중개 보수 계산 시 적용되는 기준으로 중개대상물(주택)의 소재지와 중개사무소의 소재지가 서로 다른 경우 중개 활동의 근거지인 중개사무소 관할 시도 조례에 따라 중개 보수와 실비를 받는다. 또 개업 공인중개사 주택과 주택 외 시설물로 이루어진 복합건축물에 대한 중개 시에는 건축물 중 주택면적이 2분의 1 이상인 경우에는 주택 기준을, 2분의 1미만인 경우에는 주택 외 규정을 적용한다. 중개 법인의 경우 주된 사무소와 분사무소의 시도 관할이 다른 경우에는 주택 중개 시 분사무소 관할 시도 조례의 규정을 적용한다. 중개 보수 계산은 대표적으로 3가지가 언급된다. 첫째 임대차에서 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위 차임 액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산하여 거래금액으로 한다. 다만 합산금액이 5천만 원 미만인 경우에는 월 단위 차임 액에 100이 아닌 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 둘째 교환계약의 경우 교환 대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 한다. 셋째 동일한 중개대상물에 대해 동일 당사자 간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이뤄지는 경우 매매계약에 관한 거래금액만 적용한다. 예를 들어 주택을 매매하게 되면 이사 시기의 조정이 필요한 경우가 많은데, 이 경우 매도인은 주택을 매도하면서 몇 달 정도를 임차인으로 거주하고 차임을 지급하기로 하는 것이다. 점유개정에 해당하는 경우로, 이때 개업 공인중개사는 매도·매수인으로부터 매매계약에 대한 중개 보수만을 받고 임대차에 대한 보수는 받지 않는다.
결 론
중개 보수에 관한 문제는 반드시 주택인지 아닌지 중개대상물이 특정되어야 한다. 주택인 경우라면 시도 조례, 계약 종류의 구분, 한도액이 지문에 나올 것이다. 주택 외 중개대상물은 오피스텔이 주거용인지 아닌지를 확인하고, 상한 요율 명시 의무가 지문에 언급되어야 한다. 개업 공인중개사가 받는 중개 보수는 중개보수에 한정되는 것이 아니라 중개 시 소요되는 비용을 별도로 받을 수 있다. 중개 보수지급은 당연히 거래대금 지급이 완료된 날 지급되는 것이 아니라 당사자 간 약정이 없는 경우에 적용되는 지급 기준이다. 보수청구권의 소멸은 거래 계약의 해제가 개업 공인중개사의 귀책사유로 인한 경우여야 한다. 실비는 중개 의뢰인에게 청구할 수 있는데 실비의 종류는 두 가지로 실비 종류가 특정되면 실비를 부담하는 중개 의뢰인도 특정되어야 한다. 차임 있는 임대차계약의 경우 보증금이 아니라 보증금과 월단위 차임의 환산금액을, 합산한 금액이 5천 이하가 아닌 미만인 경우에, 100 대신 70을 곱해 월단위 차임의 환산금액을 구한다. 동일한 중개대상물, 동일 거래 당사자, 동일한 기회 동일이 3번 언급되면 계약 당사자는 2명으로 이때는 매매금액만 기준으로 중개 보수를 계산한다. 등장인물이 3명이면 매매와 그 외 계약의 경우 모두 중개 보수를 계산하여야 한다. 중개 보수 부분은 이론문제와 계산문제가 각 1문항씩 꾸준히 출제되고 있다.