공인중개사 법 연혁
공인중개사 법 연혁은 가쾌, 그리고 가쾌들이 모여서 영업하던 복덕방에서 유래하였으며, 해방 후 소개영업법에 토대를 두고 있다. 소개영업법은 말 그대로 소개를 영업으로 하는 것으로 동산, 부동산, 중매 등 그 대상에 제한을 두지 않았다. 그리고 누구나 신고만으로 소개 영업을 할 수 있었다. 신고란 국민이 법령에 따라 행정관청에 일정한 사실을 보고하는 행위를 말하고, 사후신고를 기본으로 한다. 소개영업법은 무자격 제로 여러 가지 부당한 소개 행위의 문제점을 유발했다. 이를 보완하기 위해 부동산중개업 법을 1983년 제정, 1984년 4월 1일부로 시행했다. 소개영업법과 달리 부동산만을 중개대상으로 하고 허가를 받은 사람이 중개업을 하도록 했다. 또한 공인중개사 자격제를 도입하여 전문성을 높였다. 허가제는 허가신청에 대해 거부하거나 제한할 수 있는데 규제완화 차원에서 등록제로 변경하여, 일정한 기준을 갖춘 경우 등록신청자에 대해 등록해 주도록 했다. 그리고 공인중개사업무에 관한 사항 규정, 그 전문성 제고, 부동산중개업 건전한 육성, 국민경제 이바지를 위해 공인중개사 법으로 법명을 변경하여 현재 시행하고 있다. 공인중개사 자격시험과 관련해서 이법의 제정 목적은 초기에 출제되었으나 20회 시험까지 5회 출제된 이후 출제되지 않는 부분으로 부동산중개업을 건전하게 육성한다는 부분에 포인트를 맞춰 정확하게 기억하고 있다면 손쉽게 득점할 수 있는 부분이다.
공인중개사 법 구성
공인중개사 법 구성은 국회에서 제정되는 법률과 법규적 성격을 갖는 명령으로 이루어진다. 공인중개사 법 51조, 대통령령인 공인중개사 법 시행령 38조, 국토 교통부령인 공인중개사 법 시행규칙 29조로 구성되어 있다. 기본적으로 법은 법, 령, 칙 3단으로 이뤄진다. 국회에서 제정되는 법률과 법률에서 위임된 사항과 그 시행을 위해 필요한 사항을 담고 있는 대통령령, 법률과 대통령령으로부터 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 담고 있는 국토 교통부령이다. 공인중개사 자격시험과 관련해서 근거를 밝히는 문제가 출제되고 있다. 공인중개사 법조문 가운데 확인 설명 사항, 거래 계약서 필요 기재 사항, 전속 중개 정보공개 사항, 중개사무소 개설등록 기준 등 사항과 기준으로 끝나는 규정들은 대통령령으로 정하고 있다. 공인중개사 법에 규정된 서식들은 법정서식으로 대부분 국토 교통부령으로 규정하고 있다. 공인중개사 자격시험에 합격했을 주어지는 그 자격증 교부 절차도 국토 교통부령에 근거해서 이뤄진다. 참고적으로 법조문은 본조(칙)와 법령이 정하는 주된 사항에 부수하는 필요사항을 규정하고 있는 부칙으로 이루어진다. 부칙은 보통 법령 시행기일, 경과규정, 관계법령 개폐 등을 그 내용으로 하고 있다. 또 법조문은 1조 1항 1호 가목 순으로 읽으면 된다.
용어 정의
용어정의는 6가지로 이뤄져 있다. 1) 공인중개사라 함은 이 법에 의한 공인중개사 자격을 취득한 자를 말한다. 공인중개사 법에 의해 시행되는 시험에 합격하여 그 자격을 취득한 자이다. 주의할 것은 외국법이 아니라 공인중개사 법에 의한 자격 취득이어야 하고 중개업을 영위하는 것과는 관계가 없다. 공인중개사 자격은 중개사무소 개설등록을 위한 요건 가운데 하나일 뿐이다. 2) 개업 공인중개사라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다. 개업 공인중개사는 공인중개사 법에 의해 사무소의 개설등록을 한 자로 역시 중개업 영위와는 무관하다. 등록을 하고 중개업을 당연히 열심히 하고 있는 사람도 개업 공인중개사이고, 등록을 하고 유럽 2개월 여행 중에 있는 사람도 개업 공인중개사이다. 개업 공인중개사에 해당하는지는 중개업을 영위하는 것이 요건이 아니라 중개사무소 개설등록 절차를 거쳤느냐가 관건이다. 또 실무적으로 등록은 중개사무소와 동일시하여 해석하면 되고 등록했다는 말은 중개사무소를 두고 있다는 의미다. 그리고 사무소 설치의 지역단위는 시, 군, 구(명칭상 구)를 말하며 그 시ㆍ군ㆍ구의 장을 등록관청이라 한다. 3) 소속 공인중개사라 함은 개업 공인중개사에 소속된 공인중개사(개업 공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 개업 공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다. 소속 공인중개사는 공인중개사 자격을 취득한 자가 개업 공인중개사에게 소속된 자를 뜻한다. 소속 공인중개사는 자격이 있기 때문에 개업 공인중개사와 같이 중개업무 수행이 가능하다. 개업 공인중개사가 할 수 있는 업무 가운데 설명서나 거래 계약서의 교부와 보존을 제외한 모든 행위를 할 수 있다고 이해하면 된다. 자격시험에서는 기계적으로 소속 공인중개사란 단어와 자격정지는 필히 연결시켜 기억해야 한다. 4) 중개보조원이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업 공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장 안내 및 일반서무 등 개업 공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다. 중개사무소에 가보면 자격 없이 중개사무소에서 근무하는 직원을 보게 되는데 이 사람들을 부르는 명칭이다. 중개사무소에 근무하는 것을 중개업에 종사한 다고 말할 수 있는데 중개보조원이 공인중개사 자격 없이 중개업에 종사할 수 있는 사람이다. 그러나 무자격자이기 때문에 중개업무 보조행위만 가능하고 확인 설명, 확인설명서 작성, 거래 계약서 작성과 같은 중개업무 수행은 할 수 없다. 5) 중개라 함은 제3조에 따른 중개대상물에 대하여 거래 당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 중개란 알선, 소개하는 것을 말한다. 중개는 개업 공인중개사 뿐 아니라 일반인도 가능하고 일정한 중개 보수를 너무 과하지 않은 범위에서 받을 수 있다. 중개는 유상으로도 무상으로도 가능하며, 중개행위는 법률행위를 그 대상으로 한다. 법률행위란 매매 교환 임대차 만이 아니라 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위도 포함된다. 여기서 권리는 부동산에 관한 권리이며 당사자 간의 의사에 따라 득실변경이 가능하여야 한다. 따라서 동산에 관한 권리이거나 법률 규정에 의해 성립하는 권리는 그 대상에서 제외된다. 예를 들어 동산 질권, 법정지상권 성립, 법정저당권 성립 등은 제외된다. 또 법률행위 모두가 그 대상이 되는 것은 아니다. 공인중개사 법 제3조에 규정된 토지 건축물 그 밖의 정착물, 입목, 공장재단, 광업재단 등 5가지에 대한 매매 등 법률행위여야 한다. 6) 중개업이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다. 다른 사람의 의뢰에 의해서 중개를 해야 하고 개업 공인중개사가 임의로 계약을 중개하는 것은 대상이 아니다. 중개는 유상과 무상을 구분하지 않지만 중개업은 중개 보수를 받고 행하는 것 만을 대상으로 한다. 무상 중개는 가능하지만 무상 중개업은 성립하지 않는다. 그리고 중개를 업으로 행해야 한다. 중개를 업으로 행한다는 것은 앞서 중개의 개념을 대입할 수 있다. 법정 중개대상물에 대한 법률행위를 알선하는 것을 영리를 목적으로, 불특정 다수를 대상으로, 계속 반복적으로 행하는 것이다. 특정인을 대상으로 하거나 1회 성이나 우연히 일어나는 것은 업에 해당하지 않는다.