공인중개사 자격제도
공인중개사 자격제도는 1983년 도입되어 1984년 4월 1일부터 시행되어 현재 35회 시험에 이르렀다. 이 제도는 기존의 신고 제도였던 소개 영업제에서 허가제인 공인중개사 자격제도 시행으로 발전된 것이다. 소개 영업 신고제에 따른 부당하고 어지럽던 거래질서를 개선하기 위해 부동산 중개를 위한 전문 자격제도를 도입한 것이다. 현행 공인중개사 법이란 명칭도 그 전문성을 강조하기 위해 애초 부동산중개업이란 명칭으로부터 몇 번 변경되었다. 공인중개사란 공인중개사 법에 의해 공인중개사 자격을 취득한 자를 말한다. 공인중개사 시험은 매년 10월 마지막 주 토요일에 실시된다. 부동산 시장의 침체가 다소 풀리는 듯하지만 여전히 어려운 상황이다. 그로 인해 공인중개사 자격시험에 응시하는 인원도 예년에 비해 다소 줄어들고 있다. 그러나 불경기가 언제까지 지속되지는 않을 것이다. 경기가 부진할 때 공부하고 자격을 따 두는 것이 오히려 지혜일 수 있다. 공인중개사 자격제도는 중개업 제도 개선을 위해 민관학 태스크포스를 운영하고 있으며 그 결과 기존의 절대평가 제도를 유지할 것으로 보인다. 다만 자격 취득 후 실무교육시간을 늘리는 것을 대안으로 제시하고 있다. 공인중개사 자격증을 취득한 자는 50만 정도로 추산되며, 개업 공인중개사 수는 11만 7천여 명에 이른다. 공인중개사 과다 배출로 생계를 유지하기가 어려워 부동산 중개 관련 범죄에 연루되고 있다는 지적도 나오고 있다. 그러나 자격은 부동산중개업을 위한 하나의 요건일 뿐이고 전문성 강화나 부당한 중개와 직접적으로 관련을 지을 수는 없다고 본다. 이 자격제도를 통해 보다 나은 경제생활을 유지하고 중개 의뢰인과 신뢰를 쌓아 오랜 시간 이 업종에 종사하는 분들도 많기 때문이다. 그러나 중개 보수를 현실화하고 책임성을 갖도록 전속중개계약을 의무화하는 등의 개선은 필요하다고 본다.
공인중개사 시험과 합격기준
공인중개사 시험은 국적, 나이, 성별 관계없이 누구나 응시할 수 있다. 현재 중개업에 종사할 수 없는 미성년자나 범죄를 저지르고 집행유예기간 중에 있는 자라 하더라도 공인중개사 자격시험에 응시할 수 있다. 응시자격 제한이 없다는 것이다. 다만 공인중개사 자격을 취득했다가 자격취소가 된 자는 3년이 경과하기 전에는 자격시험에 응시할 수 없다. 또 부정행위자도 5년간 자격시험에 응시할 수 없다. 공인중개사 시험은 시도지사가 원칙적으로 시행하지만 시험 수준의 균형 유지를 위해 산업인력 관리공단에서 위탁 시행하고 있다. 시험은 1차와 2차로 구분하고 각각 다른 날에 시행해야 하지만 필요한 경우 동시에 시행할 수 있어 1차와 2차 시험을 같은 날 하루 동안 실시하고 있다. 오전 9시까지 시험장에 입실하여 9시 30분부터 시험문제를 풀게 된다. 시험 과목은 1차 부동산학개론(40문항)과 민법(40문항)이며, 2차는 공인중개사 법(40문항), 부동산공법(40문항), 부동산 공시법령(24문항), 부동산세법(16문항)으로 이뤄진다. 각 과목 40문항을 50분간 풀게 된다. 1차 과목은 100분 동안, 2차 과목은 1교시에 100분간 공인중개사 법과 부동산공법을, 2교시에 부동산 공시법과 세법을 50분간 치른다. 합격기준은 1차 시험에서 매 과목 40점 이상, 평균 60점 이상 점수를 획득하면 합격이 된다. 2차 시험의 합격기준도 동일하다. 어느 과목이라도 40점 미만의 점수를 획득하면 평균 점수가 60점 이상이라도 무조건 불합격 처리된다. 그리고 1차 합격자가 2차 시험을 응시하는 것이 원칙이지만 현재 1차와 2차 시험을 동시에 시행하고 있어 1차 합격 여부와 관계없이 2차 시험에 응시할 기회를 주고 있다. 그리고 채점 결과 1차에 불합격되면 2차 시험은 불합격이 아닌 자격 없는 자의 2차 시험 응시로 무효 처리된다.
공인중개사 시험 합격 준비 방법
공인중개사 시험 합격 준비방법은 우선 1·2차로 나누어진 공인중개사 자격시험의 성격을 이해할 필요가 있다. 1차 과목은 이해 위주의 과목으로 정의할 수 있다. 한 번에 짧은 시간에 합격 수준으로 실력이 늘지 않는다. 꾸준한 시간 투자가 필요하다. 부동산학개론과 민법은 각 40문항으로 평균 60점을 획득하기 위해서 어느 한 과목에 치중하기 어렵다. 두 과목 모두 준비가 만만하지 않은 과목이다. 그러나 개인적 견해로 일반적으로 민법에 노력을 좀 더 투자하라고 조언하고 싶다. 민법은 다른 과목과의 연계성도 강하고 우리가 준비하는 과목들이 법 과목으로 법리를 기본적으로 이해하는데 많은 도움이 된다. 그리고 어느 정도 실력이 쌓이면 시험 난이도에 따라 그 득점이 크게 변하지 않는다는 장점이 있다. 물론 상경계열 전공자나 수리에 밝은 사람은 오히려 부동산학개론을 공부하는 것이 더 이점일 수도 있다. 사람 사이에도 인연이 있듯이 과목도 자신의 성향을 고려해서 시간을 안배하면 될 것이다. 1차 시험은 배의 아래 중심축과 같다. 중심축이 부실하면 얕은 파도에도 전복되고 마는 것이다. 1차와 2차를 동시에 준비하는 수험생이라면 1차 중심으로 준비해나가길 권한다. 가끔 2차 시험 점수는 남는데 1차 시험에서 1문제 차이로 낙방하는 경우를 종종 보게 된다. 너무 안타까운 일이 아닐 수 없다. 무조건 1차는 통과해야 2차 시험이 의미 있음을 잊지 않아야 한다. 1차가 통과되었다면 이제 2차 시험은 어떻게 준비해야 하는지 알아본다. 2차 시험은 이해를 바탕으로 하지만 암기과목에 더 가깝다. 짧은 시간에도 고도의 집중으로 성적을 올릴 수 있다. 시험 준비를 꾸준하게 해왔다는 것을 가정한 것으로 어느 순간 집중된 노력으로 결실을 맺을 수 있다는 것이다. 2차 과목은 과목별 공부 전략이 필요하다. 공법은 40분 항 중 20분 항을 목표로 삼는다. 공법은 어려운 이유가 내용도 쉽진 않지만 6개의 개별법으로 이루어져 있다. 한마디로 공부할 양이 많다. 그래서 절반을 획득하는 것을 목표로 한다. 2차 과목으로 2교시에 시행되는 부동산 공시법령과 세법은 문항 배점이 다르다. 부동산 공시법령은 부동산등기법과 공간 정보 구축에 관한 법률(명칭 개정 전 지적법)로 세분화되어 각 12문항으로 이뤄진다. 과목 가운데 암기과목이라고 정의할 수 있는 게 공간 정보 구축에 관한 법률로 10문항을 득점하고 절차 법인 부동산등기법은 최소 4개를 목표로 한다. 부동산세법은 16문항 가운데 8문항을 득점하면 목표 점수를 채우게 되는 것이다. 부동산공법이 50점, 부동산 공시법령 및 세법이 55점으로 평균 60점에 15점이 모자란다. 이때 공인중개사 법이 공인중개사 자격시험 합격의 관건이다. 결국 나머지 모자라는 점수는 공인중개사 법으로 채워야 하는 것이다. 공인중개사 법을 80점 이상 고 득점해야만 공인중개사 자격시험에 합격할 수 있다. 1차 과목은 자신의 성향을 고려해서 골고루 꾸준하게 공부해야 한다. 2차 시험은 전략적으로 시간을 나눠서 집중해야 한다. 1년을 시험 준비 기간으로 볼 때 11월부터 12월은 1차 과목 입문과정으로 1월부터 본격적 준비를 위한 과정이다. 1월부터 6월까지는 1차와 2차 목을 고르게 준비하고 심화단계까지 나아가야 한다. 이때까지 집중해야 되는 과목은 부동산학개론, 민법, 부동산공법으로 볼 수 있다. 그리고 매월 시행되는 모의고사는 빠짐없이 응시해서 자신의 위치 실력을 평가해야 한다. 성적이 안 나온다고 좌절하거나 실망할 이유가 없다. 6월 말까지 1차 과목을 50점 수준으로 올려놓았다면 합격을 위한 준비가 아주 잘되고 있는 것이다. 1차 과목의 점수가 50점 수준에 도달했다면 7월부터 본격적으로 2차 과목에 무게를 두고 진행해야 한다. 부동산공법을 1차 과목과 더불어 공부해왔다면 용어도 익숙해지고 어느 부분을 집중해서 암기해야 되는지 파악하는 수준에 도달했을 것이다. 이제 합격을 위한 전략, 공인중개사 법으로 집중과목을 바꾸어야 한다. 공인중개사 법은 다른 과목보다 쉽다고 인식한다. 이유는 법조문을 읽으면 다른 과목과 달리 무슨 말인지 이해할 수 있기 때문이다. 그러나 우리가 목표로 하는 공인중개사 법의 점수는 60점이 아니다. 80점을 획득해야 합격할 수 있다. 솔직하게 80점은 몇 번 보는 것으로 얻을 수 있는 점수가 아니다. 민법을 공부하듯 그렇게 집중해야만 가능한 점수다. 어려운 시험을 준비하는데 쉬워 보이는 공인중개사 법까지 어렵다면 낙담할 것이다. 그러나 모든 문제에는 답이 있다. 그 답을 다음 글에서 제시할 것이다. 24년간 강의를 통해 정리한 노하우를 제시할 것이다. 그대로 따라오면 목표 점수가 희망 점수가 아닌 실제 획득점수가 될 것이다.
결론
공인중개사 자격시험은 최소한 1년 정도는 준비해야만 합격할 수 있다. 국토교통부는 공인중개사 자격시험이 1년 정도 준비를 하면 합격할 수 있는 정도의 시험 난이도라고 밝혔다. 간단하게 몇 달 준비해서 자격증을 취득하는 시험은 아니라는 것이다. 그리고 이 분야 종사하는 사람으로서 공인중개사 자격은 1년 정도의 수고가 바로 경제적인 여건으로 이어지는 자격증이라고 말할 수 있다. 현재 부동산 경기 침체 등으로 고수익이라는 달콤한 예상을 말하기는 어렵지만 그럼에도 이 자격을 취득하면 노력에 따라 결과가 나오는 자격이라고 말할 수 있다. 그리고 이렇게 어려운 여건이 자격 취득에 유리한 시기라고 본다. 노력을 기울여서 취득할 중분한 이유가 있는 자격이며 그 자격 취득을 위한 보다 효율적이고 실질적인 방법을 제시한다. 공인중개사 법이 그 핵심이다.