공인중개사 자격시험 시행과 일부 면제
공인중개사 자격시험에서 공인중개사가 되고자 하는 자는 시도지사가 시행하는 자격시험에 합격하여야 한다. 보통 부동산 관련 주무부처가 국토교통부여서 국토교통부가 시행하는 자격시험으로 오해하는 경우가 많다. 각 시도지사가 시험을 시행하게 되면 시험 수준의 균형 유지를 위해 필요한 경우 예외적으로 국토교통부 장관이 직접 시험을 시행하거나 시험문제를 출제할 수 있다. 시도지사와 국토교통부 장관을 묶어 시험 시행기관장이라고 부르고, 시험 시행기관장은 시험업무를 공인중개사협회 또는 공기업, 준정부기관에 대해 위탁할 수 있다. 현재 산업인력 관리공단에 위탁 시행하고 있다. 시험 지문에서 주어를 구분할 필요가 있다. 지문에 자격증이란 단어가 나오면 시도지사가, 정책심의위 위원이 나오면 국토교통부 장관이, 그 외는 시험 시행기관장이 문장의 주어가 된다. 시험은 제1차 시험 및 제2차 시험으로 구분하여 시행한다. 이 경우 제2차 시험은 제1차 시험에 합격한 자를 대상으로 시행한다. 다만 시험 시행기관장이 필요하다고 인정하는 경우에는 제1차 시험과 제2차 시험을 구분하되 동시에 시행할 수 있으며, 이 경우 제2차 시험의 시험방법은 1차 시험(객관식) 방법에 따른다. 또 제1차 시험에 불합격한 자의 제2차 시험은 응시자격 없는 자에 해당되어 불합격이 아닌 무효로 한다. 일부 면제란 제1차 시험에 합격한 자에 대하여는 다음 회의 시험에 한하여 제1차 시험을 면제한다. 다음 연도가 아닌 다음 회임을 주의해야 한다. 2023년 34회 시험에서 1차 시험에 합격했다면 2024년 시행되는 시험이 아니라 35회 시험에서 1차 시험을 면제한다. 다음 연도가 아니라 다음 회인 이유는 시험을 매년 1회 이상 시행하기 때문이다. 다만, 시험 시행기관장은 부득이한 사정이 있는 경우에는 심의위원회의 의결을 거쳐 당해 연도의 시험을 시행하지 아니할 수 있다. 시험을 언제 시행하는지 공고하게 되는데 예정 공고를 매년 2월 말일까지, 확정 공고를 시험 시행일 90일 전까지 일간신문 관보 방송 중 하나와 인터넷 홈페이지를 통해 해야 한다.
자격시험 응시와 응시자격, 응시 수수료, 반환 기준
자격시험에 응시하고자 하는 자는 국토 교통부령이 정하는 바에 따라 응시원서를 제출하여야 한다. 자격시험 응시 자격은 없다. 미성년자, 결격사유자 등 누구나 공인중개사 자격시험에 응시할 수 있다. 다만 자격을 취득하더라도 중개업에는 종사할 수 없다. 응시 자격과 중개업 종사 요건은 구분하여야 한다. 공인중개사 자격시험 응시 자격은 없지만 2가지의 경우에는 제외된다. 자격취소된 후 3년이 경과하지 아니한 자는 공인중개사 법상 시험에도 응시할 수 없고 중개업에 종사할 수도 없다. 부정행위로 적발된 자는 당해 시험을 무효로 하고 5년간 시험만 응시할 수 없다. 그 기간 중이라도 중개업에 종사하는 것은 가능하다. 시험에 응시하는 자는 시도 조례, 국장이 결정 공고하거나 위탁받은 자가 위탁한 자의 승인을 얻어 결정 공고하는 수수료를 납부하여야 한다. 시험 시행기관장은 응시수수료를 납부한 자가 응시 의사를 철회하는 경우에는 국토 교통부령으로 정하는 바에 따라 응시수수료의 전부 또는 일부를 반환하여야 한다. 수수료 과오납, 시험 시행기관의 귀책사유, 원서접수 기간 내에 응시 의사를 철회하는 경우에는 응시수수료 전부를 반환한다. 또 접수기간 만료 다음날부터 7일까지는 60퍼센트를, 시험 시행일 10일 전까지는 응시수수료의 50퍼센트를 각각 반환한다. 그리고 응시 수료 반환 절차와 방법 등 구체적인 내용은 시험 시행 공고에 따른다. 시험 시행기관장은 시험문제의 출제·선정·검토 및 채점을 담당할 자를 임명 또는 위촉한다. 출제위원 및 시험 시행 업무 등에 종사하는 자에 대하여는 예산의 범위 안에서 수당 및 여비를 지급할 수 있다. 출제위원이 시험의 신뢰도를 크게 떨어뜨리는 행위를 하면 다른 시험 시행기관장 및 그 출제위원이 소속하고 있는 기관의 장에게 명단을 통보하여야 한다. 명단이 통보된 출제위원은 5년간 출제위원으로 위촉할 수 없다.
공인중개사 자격시험 합격자 결정과 자격증 교부, 대여 금지
공인중개사 자격시험에 응시한 자가 제1ㆍ2차 시험에서 매 과목 100점을 만점으로 하여 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점하면 합격한다. 1차 시험은 예외 없이 평균 60점이 넘어야 합격하지만 공인중개사 수급상 필요한 경우 2차 시험에서 예외를 둘 수 있다. 심의위원회의 의결을 거쳐 선발예정인원을 사전에 미리 공고한 경우에는 매 과목 40점 이상인 자 중에서 선발예정인원의 범위 안에서 전 과목 총 득점의 고득점자순으로 합격자를 결정한다. 또 응시생의 형평성 확보 등을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 심의위원회의 의결을 거쳐 최소선발인원 또는 응시자 대비 최소선발 비율을 미리 공고할 수 있다. 이 경우 제2차 시험에서 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점한 자가 최소선발인원 또는 최소선발 비율에 미달되는 경우에는 매 과목 40점 이상인 자 중에서 최소선발인원 또는 최소선발 비율의 범위 안에서 전 과목 총 득점의 고득점자순으로 합격자를 결정한다. 주의할 것은 최소 인원이나 비율을 사전에 공고한 경우에 바로 40점 이상인 자 중에서 합격자를 결정하는 것이 아니라는 것이다. 공인중개사 자격시험 합격자가 결정되면 시험 시행기관장이 공고한다. 시도지사는 합격자 결정 공고일부터 1개월 이내에 자격증을 교부하여야 한다. 자격과 관련한 사항은 시도지사의 소관 업무이고, 그 가운데 자격증 교부 시도지사에게 권한이 있다. 다만 자격취소와 자격정지 등 행정처분 전에 이뤄지는 취소 전 청문, 정지 전 의견 제출 기회 부여 등 사전 절차만 사무소 관할 시도지사가 실시한다. 자격증은 대인적 처분, 일신 전속성을 가져 어떠한 경우에도 양도하거나 대여할 수 없고, 양수 대여받은 자뿐 아니라 이를 알선한 자까지 모두 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하 벌금형에 처해진다. 또 공인중개사가 아닌 자는 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭을 사용해서는 아니 되며 위반 시 동일하게 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하 벌금형에 처해진다.
공인중개사 정책심의위 구성, 운영
공인중개사 정책심의위원회는 공인중개사의 업무에 관한 사항을 심의하기 위하여 국토교통부에 둘 수 있다. 정책심의위는 자격 취득, 중개업 육성, 중개 보수 변경, 손해배상책임 보장 등 4가지를 심의한다. 또 시험 시행 여부, 국토교통부 장관이 예외적 시험 실시권자가 되는 경우, 심의 안건 당사자의 기피 신청 수용 여부, 운영세칙, 합격자 결정의 예외 등을 의결한다. 심의위 구성과 운영에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 심의위는 국토교통부 1차관이 위원장이 되고, 위원장 포함 7인 이상 11인 이내의 위원으로 이뤄진다. 위원은 국토교통부 장관이 임명 또는 위촉한다. 공무원인 위원을 제외하고 임기는 2년이다. 위원장이 직무를 수행할 수 없는 경우 위원장이 미리 지명한 위원이 대행한다. 심의위원회의 위원이나 배우자가 안건 당사자이거나 자문이나 감정 등을 한 경우에는 심의위원회의 심의·의결에서 제척된다. 안건 당사자가 공정한 심의를 기대할 수 없는 경우에는 심의 위원에 대한 기피를 신청할 수 있고 수용 여부를 심의위 의결로 정한다. 위원 본인이 제척 사유에 해당하는 경우에는 스스로 해당 안건의 심의·의결에서 회피하여야 하고, 회피하지 아니한 경우에는 국토교통부 장관은 해당 위원을 해촉할 수 있다. 심의위원회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고, 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다. 회의 소집은 개최 7일 전에, 긴급 시 전날에도 할 수 있다.
결론
공인중개사 관련한 내용은 주어 부분을 먼저 체킹 하여야 한다. 자격증과 시도지사, 정책심의위 위원과 국토교통부 장관, 그 외는 시험 시행기관장이 주체가 된다. 정책심의위 내용에서 간사 지명과 운영세칙 등 심의위 내부적 문제는 위원장이 정한다. 통상 시험 자격 교육은 시도지사 소관이라고 판단하면 좀 더 쉽게 문제를 해결할 수 있을 것이다. 정책심의위 부분에서는 정책심의의 심의사항 4가지, 의결사항 5가지를 숙지해야 한다. 의결사항이란 시국 기운 합의로 암기하면 쉽다. 시험 시행 여부, 국토교통부 장관이 예외적 시험 실시권자인 경우, 기피 신청 수용 여부, 운영세칙, 합격자 결정의 예외 등이다. 공인중개사 자격시험에는 응시자격 제한이 없고 자격을 취득하더라도 중개업에 종사할 수 없다. 시험 응시 자격과 중개업 종사 요건인 결격사유를 구분하여야 한다. 자격취소된 자는 이법에서 가장 중하게 제재하는 대상으로 3년간 아무것도 할 수 없다. 부정행위자는 5년간 시험만 응시할 수 없고 중개업에는 종사할 수 있다. 정책심의위 부분은 부위원장이 없어 위원장의 부재 시 위원장이 미리 지명한 위원이 업무를 대행한다. 제척사유, 기피 신청, 본인 회피 개념을 구분하고 위원 본인이 회피하지 않으면 국토교통부 장관이 회피할 수 있다. 단어의 초성이 'ㅎ'이라는 점을 기억하면 기피와 회피의 사용 구분이 조금 더 쉽다.