교육
교육은 개업공인중개사 등이 되기 위한 요건으로서의 교육과 중개업무를 수행하는 자가 받아야 하는 보수교육적인 의미의 교육으로 나눌 수 있다. 교육은 기본적으로 시도지사가 실시권자이다. 사전교육과 직무교육은 등록하거나 고용신고를 하기 위한 요건으로 교육을 이수하지 않아도 제재가 주어지지 않는다. 실무교육은 등록신청자인 공인중개사와 법인의 사원임임원 전원이 이수하여야 한다. 시도지사가 실시하는 실무교육은 등록신청일 전과 고용신고일 전 1년 이내에 수료하여야 하고, 한번 실무교육을 받으면 중개업에 종사하는 동안은 실무교육을 다시 받을 필요가 없다. 다만 폐업하거나 고용관계가 종료되면 그때부터 1년간 교육수료의 효과는 유지되지만 그 이후 효력은 사라진다. 즉 1년 내 다시 등록하거나 고용되면 실무교육을 받지 않는다. 실무교육은 법률지식을 교육내용으로 온라인 오프라인으로 실시된다. 교육시간은 실제 월요일부터 목요일까지 4일간 받게 되는데 28~32시간으로 규정되어 있다. 직무교육은 중개보조원을 대상으로 시도지사 또는 등록관청이 실시한다. 등록관청이 교육실시권자에 포함되는 것이 특징이다. 직무교육은 직업윤리를 교육내용으로 3~4시간 온라인 교육으로만 진행된다. 연수교육은 시도지사가 실시하고 실무교육을 받은 개업공인중개사와 소속공인중개사를 대상으로 한다. 법률지식이 실무교육의 내용인데 반해 2년마다 실시되는 연수교육은 중개 관련 법제도 변경사항을 그 내용으로 한다. 즉 개정법령을 교육하는 것이 연수교육이다. 연수교육은 2년 되기 2월 전에 교육대상자에게 별도 공고없이 대상자에게 통지한다. 교육시간은 실무교육의 절반으로 기억하면 되는데 12~16시간이다. 연수교육은 일종의 중개업무를 수행하는 개업공인중개사와 소속공인중개사를 대상으로 하는 보수교육으로 이수의무를 위반하면 500만 원 이하의 과태료 부과 대상이 된다. 부동산거래사고예방교육은 국토교통부장관 등이 개업공인중개사 등을 대상으로 실시할 수 있고 교육에 소요되는 비용을 지원할 수 있다. 부동산거래사고예방교육은 교육 10일 전에 교육대상자에게 공고하거나 통보하여야 한다.
지도 감독
지도감독 규정은 행정처분과 그 승계에 관한 내용을 담고 있다. 35조 자격취소부터 40조 행정제재처분효과의 승계에 관한 규정이다. 지도감독의 규정 가운데 행정처분과 감독상 명령은 개업공인중개사에 대한 부분에서 엄격한 구분이 필요하다. 1)감독상 명령은 국토교통부장관 등이 감독관청이 되고 거래정보사업자 개업공인중개사 무등록자까지를 감독대상자로 본다. 감독관청에는 분사무소 관할 시장 등이 포함되는데 분사무소 관할청은 분사무소에 대해서만 감독권을 행사하고 행정처분권이 없음에 주의하여야 한다. 국토교통부장관만 거래정보사업자에 대한 감독이 가능하지만 개업공인중개사에 대해서는 국토교통부장관 시도지사 등록관청이 감독상 명령을 할 수 있다. 다만 개업공인중개사의 위반에 대한 행정처분권은 오로지 등록관청에게만 있다. 감독상 명령 방법은 업무보고 필요한 명령 등 행정명령과 사무소에 소속 공무원이 출입하여 조사 검사 질문하는 행정조사 2가지로 나뉜다. 소속 공무원이 반드시 사무소에 출입해야 하는 것은 아니며 소속 공무원은 공무원증과 조사검사증명서 2가지를 내보여야 한다. 감독상 명령을 이행하지 않았을 때 주어지는 제재는 개업공인중개사는 업무정지를, 거래정보사업자는 500만 원 이하 과태료에 처해진다. 2) 행정처분은 취소처분과 정지처분으로 구분된다. 취소처분은 등록취소 자격취소 지정취소 3가지로 구분되고 정지처분은 업무정지 자격정지로 나뉜다. 등록취소는 절대적 취소와 상대적 취소로 나뉘고 자격취소는 절대적 취소, 지정취소는 상대적 취소 사유로만 규정되어 있다. 행정처분은 개업공인중개사를 대상으로 하는 등록취소와 업무정지가 있고, 공인중개사를 대상으로 하는 자격취소, 소속 공인중개사를 대상으로 하는 자격정지, 거래정보사업자를 대상으로 하는 지정취소가 있다. 취소와 정지라는 행정처분은 처분 전에 처분 대상자가 자신을 방어할 수 있는 사전절차를 두고 있는데 취소처분을 대상으로 하는 청문과 정지처분을 대상으로 하는 의견제출의 기회부여제도가 있다. 청문 등 사전절차는 행정절차법에 규정된 절차를 따르고 청문에 의하지 않은 취소처분은 절차상 중요 부분의 하자로 무효에 해당한다. 등록취소 처분 가운데 절대적 등록취소는 반드시 암기해야 한다. 행정처분 가운데 가장 많이 출제되는 부분으로 ‘해결사 양정이 부대’로 암기하면 된다. 상대적 등록취소 사유는 개별 조항과 연결시켜 기억하는 것이 편하고 그 가운데 ‘최근 1년 내 3회 이상, 독점법 위반으로 2년 내 2회 이상’ 규정 정도만 따로 기억해 두면 된다. 업무정지는 국토교통부령에서 그 기준을 정하고 있는데 업무정지 6월 규정은 따로 기억해야 한다. ‘정상이 독결’로 기억해야 한다. 업무정지는 6월 범위 내 처분을 명할 수 있고 6월 3월 1월 등 기준을 두고 있다. 업무정지는 다른 행정처분과 달리 위반사유가 발생한 날부터 3년이 경과하면 업무정지처분을 할 수 없다. 자격취소는 시도지사 가운데 자격증 교부 시도지사의 고유권한으로, 절대적 취소사유로만 규정되어 있고 종결어미가 항상 해야 한다로 끝나야 한다. 자격취소 사유는 ‘양대부정금’으로 기억하면 되는데 주의할 점은 이전과 달리 이법과 형법상 사기 사문서위변조 횡령 배임 등 직무와 관련된 규정 위반으로 금고이상의 형을 선고받으면 그 자격이 취소된다는 사실이다. 자격취소권은 자격증 교부 시도지사에게 있고, 취소처분 전에 사무소관할 시도지사가 처분에 필요한 절차(청문)를 모두 이행하고 자격증교부 시도지사에게 통보하여한다. 통보받은 자격증 교부 시도지사는 통보받은 사실을 토대로 자격취소처분을 하고 공인중개사는 처분받은 날부터 7일 내에 자격증을 교부한 시도지사에게 자격증을 반납하여야 한다. 자격증을 반납할 수 없는 경우에는 반납하지 못하는 사유서를 제출해야 하고 자격증 반납이나 사유서를 제출하지 못하면 100만 원 이하의 과태료처분 대상이 된다. 자격증을 교부한 시도지사는 자격취소처분을 하면 그 사실을 5일 내에 국토교통부장관에게 보고하고 다른 시도지사에게 통지하여야 한다. 소속공인중개사에 대한 자격정지도 6월과 3월로 그 기준을 정하고 있고 2분 1 범위에서 가중하거나 감경할 수 있다. 가중하더라도 정지기간은 6월을 초과할 수 없고 자격정지 6월의 기준 사유는 ‘이중 금지’로 기억하면 된다. 소속 공인중개사는 개업공인중개사에게 고용되어 있고 가장 가까이서 개업공인중개사와 소속공인중개사를 감독할 수 있는 자는 등록관청이다. 따라서 등록관청은 소속공인중개사의 자격정지 위반사실을 알게 된 때는 지체 없이 그 사실을 시도지사에 통보하여야 한다. 자격정지 위반사실을 알게 된 때 시도지사에게 통보하는 이유는 자격정지 처분권이 시도지사에게 있기 때문이다. 거래정보사업자에 대한 행정처분은 지정취소만 있고 정지처분은 없다. 국토교통부장관은 거래정보사업자의 위반에 대해 그 지정을 취소할 수 있고 취소해야 하는 경우는 없다. 행정처분의 승계란 재등록한 개업공인중개사에 대해 폐업이전에 있었던 공인중개사법 위반에 대해 등록취소 또는 업무정지를 명할 수 있다는 것을 의미한다. 재등록한 개업공인중개사에게 어떤 행정처분을 하기 위해서는 폐업기간이 3년을 초과하지 않아야 한다. 업무정지위반의 경우 실제 업무정지처분이나 과태료 처분이 있게 되면 그 처분일부터 1년간 처분의 효력이 누적승계된다. 따라서 업무정지 위반의 경우에는 1년이 초과하지 않아야 업무정지 처분이 가능하다.
결 론
교육은 교육실시권자와 교육의 대상자, 그 유효기간 등 언급되는 숫자 등에 주의하여야 한다. 실무교육이 우선이다. 실무교육은 시도지가 실시하고 유효기간은 1년이며 교육내용은 법률지식이다. 중개보조원을 대상으로 하는 직무교육은 시도지사 뿐 아니라 등록관청이 교육실시권자가 된다. 연수교육은 실무교육받은 개업공인중개사와 법인의 사원임원이 아니라 사원임원 가운데 공인중개사인 소속 공인중개사를 대상으로 한다. 위반 시 500만 원 이하 과태료 처분이라는 제재가 주어지는 특징이 있다. 감독상 명령은 행정처분과 구분하여야 한다. 개업공인중개사에 대해 국토교통부장관도 감독상 명령을 할 수 있지만 그 위반에 대한 행정처분은 오로지 등록관청만 가능하다. 취소처분의 대상은 행정처분이 아니라 행정처분 중 취소처분이라는 것과 등록취소와 자격취소 처분의 경우에만 등록증과 자격증을 반납할 의무가 주어진다. 그리고 ‘보고 통지 사유서’란 표현은 행정처분 가운데 오직 자격취소처분의 경우에만 언급된다. 위반 사유가 발생한 날부터 3년이 경과하면 그 처분을 할 수 없다는 것도 업무정지의 경우에만 적용된다. 시도지사 가운데 자격증 교부 시도지사가 자격취소와 자격정지 처분을 할 수 있고 자격증반납과 분실 등의 경우 자격증 재교부 신청도 자격증 교부 시도지사만을 대상으로 이루어진다.