금지행위

금지행위와 1:1

금지행위는 개업 공인중개사 등에게 주어지는 부작위 의무를 말한다. 이법 33조에 규정되어 있는 금지행위는 1항에서 개업 공인중개사 등을 대상으로 금지하는 행위 9가지를 명문화시켜두고 있다. 또 33조 2항에서는 누구든지 개업 공인중개사 등의 업무를 방해해서는 안 된다고 규정함으로써 그 의무 부과 대상을 개업 공인중개사 등뿐 아니라 일반인까지 폭넓게 적용하고 있다. 이 금지규정들은 위반 시 상대적 등록 취소와 함께 병과 되는 형벌에 따라 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금형을 과하는 대상으로 4가지가 있고, 나머지를 구체적으로 세분하면 7가지가 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금형 대상이다. 1:1 사유는 첫째 개업 공인중개사 등은 중개대상물의 매매를 업으로 해서는 안 된다. 둘째 개업 공인중개사 등은 무등록 자임을 알면서 중개를 의뢰받거나 자신의 명의를 이용케 해서는 안된다. 셋째 개업 공인중개사 등은 어떤 명목으로도 법정 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받아서는 안된다. 넷째 개업 공인중개사 등은 거래상 중요사항(확인·설명 사항)에 대하여 거짓된 언행으로 의뢰인의 판단을 그르치게 해서는 안 된다. 암기는 '매 무  보 거'로 기억하면 된다. 지문에서 주의할 점은 중개대상물에 대하여 매매를 하는 것은 금지되지 않는다. 물론 임대업도 가능하고, 중개대상물이 아니라면 매매업을 하더라도 금지되지 않는다. 두 번 때 금지행위는 무등록자와의 협력 행위라고 통상 부르는데 무등록 자임을 몰랐고 과실이 없다면 금지에 해당하지 않는다. 거래 계약의 체결 여부와 관계없이 무등록자임을 알면서 의뢰받은 자체를 금지하고 있는 것이다. 개업 공인중개사 등은 사례 명목이든 그 어떤 명목으로도 법정 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받으면 안 된다. 작게 받거나 무상은 가능하고 받기로 약속했거나 법정 보수를 초과하여 요구한 경우만으로도 처벌할 수 없다. 초과하여 받은 경우에만 처벌 대상이 된다. 거래상 중요사항은 확인 설명 사항을 의미하고 중개대상물의 가격도 포함된다. 거짓은 작위나 부작위 모두 해당하며 미확인 개발계획 유포, 소송에 계류 중이거나 중대한 하자가 있음을 설명하지 않은 것, 서로 짜고 속인 채 무척 높은 금액으로 중개하는 것 등도 거짓에 해당한다.

금지행위와 3:3

금지행위 가운데 등록을 취소할 수 있고 동시에 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금형에 처해지는 대상으로 7가지를 규정하고 있다. 첫째 개업 공인중개사 등은 부동산의 분양·임대와 관련한 증서의 매매를 중개하거나 매매를 업으로 해서는 안 된다. 둘째 개업 공인중개사 등은 자신의 의뢰인과 직접거래를 금지하고 있다. 직접거래 해당 여부는 개업 공인중개사의 거래 상대방이 중개 의뢰인인지를 기준으로 판단한다. 중개 의뢰인이란 중개대상물의 소유자, 대리인, 소유자로부터 위임받은 수임인까지를 포함한다. 셋째 개업 공인중개사 등은 거래 당사자 쌍방을 대리해서는 안 된다. 넷째 개업 공인중개사 등은 탈세 등 관계법령을 위반을 목적의 미등기 부동산이나 전매 등 권리변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 투기를 조장하는 행위를 해서는 안 된다. 다섯째 개업 공인중개사 등은 부당한 이득을 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위를 해서는 안 된다. 여섯 번째 개업 공인중개사 등은 단체를 구성하여 특정 중개대상물에 대한 중개를 제한하거나 단체 구성원 외의 자와 공동중개를 제한하는 하는 행위를 해서는 안 된다. 일곱 번째 누구든지 시세에 영향을 줄 목적으로 개업 공인중개사 등의 업무를 방해해서는 안 된다. 개업 공인중개사 등의 업무를 방해하는 행위란 안내문 온라인 커뮤니티를 통해 특정 개업 공인중개사의 중개를 제한하거나 시세보다 비싸게 광고하는 개업 공인중개사에게만 의뢰하도록 유도하거나 특정가격 이하로 중개를 의뢰하지 않도록 유도하는 것 등이다. 또 개업 공인중개사 등의 정당한 표시 광고를 방해하거나 현저히 높은 금액으로 표시 광고하도록 강요하거나 대가를 조건으로 높은 금액으로 표시·광고하도록 하는 행위도 개업 공인중개사의 업무를 방해하는 해위에 해당한다. 33조 2항의 금지규정은 다른 규정들과 달리 의무를 부과하는 대상이 개업 공인중개사 등이 아니라 누구든지라고 규정되어 있다. 개업 공인중개사 등의 업무를 방해하는 자는 모두 적용 대상이 된다.

결 론

금지행위는 기본적으로 개업 공인중개사와 그 업무를 보조하는 고용인을 대상으로 주어지는 의무이지만, 33조 2항은 개업 공인중개사의 업무를 방해하는 자는 모두 금지행위 대상이 된다. 금지행위 해당 여부는 중개 의뢰인에게 이익인지 손해인지를 구분하지 않고 행위 자체를 금지하고 있다. 예를 들어 개업 공인중개사가 자신의 의뢰인과 직접 거래하고 그 결과 중개 의뢰인이 이익을 보았다 하더라도 직접거래는 허용되지 않는다. 다만 중개 의뢰인이 자신의 이익을 위해 행한 계약의 효력까지를 무효로 보지 않고 유효한 것으로 판단한다. 금지행위 가운데 직접거래는 단속규정으로 금지행위 해당 여부와는 별개로 거래 계약은 유효이다. 금지행위에 해당하는지는 거래 계약의 체결 여부와도 관계가 없다. 무등록 자임을 알면서 중개를 의뢰받았으나 실제 거래 계약은 체결되지 않은 경우에도 금지행위에 해당한다. 무등록 자임을 알면서 의뢰받은 자체가 무등록 자아의 협력 행위에 해당하는 것이다. 또 투기 조장행위 금지규정은 결과에 영향을 받지 않는다. 투기를 하는 이유는 차익을 얻기 위함이고 우리가 대상으로 하는 계약 중 거래를 통해 차익이 발생하는 경우는 매매를 통한 거래이다. 개업 공인중개사 등이 탈세 목적 등 미등기 부동산에 대한 매매계약 체결을 중개한 경우 거래를 통한 차익의 발생과 관계없이 투기조장행위에 해당한다. 금지행위는 우선 종류를 구분하는 것이 중요하며, 조문을 정확하게 끊어 기억하는 것이 관건이다. 보수 관련 금지 규정도 보수와 실비를 받을 수 있고, 보수와 실비를 초과해야 되고, 보수와 실비를 초과하여 받아야 위반인 것이다. 보수 외에 실비를 받을 수 있고, 보수와 실비보다 적게 받거나 무상 중개는 가능하며, 받은 게 아니라 받기로 약속하거나 요구한 것만으로는 처벌할 수 없다. 이처럼 조문을 끊어 정확하게 숙지하는 것이 헷갈리지 않게 기억하는 방법이다.