법정 중개대상물 총설
법정 중개대상물은 이법 제3조와 대통령령 2조에서 규정하고 있다. 개업 공인중개사가 중개할 수 있는 대상은 부동산으로, 넓은 의미의 부동산에는 협의의 부동산과 일부 준 부동산으로 이뤄진다. 협의의 부동산은 통상 우리가 부동산이라 부르는 토지, 건축물을 말한다. 준 부동산이란 부동산이 아니지만 등기 등록에 의하는 동산을 부동산으로 간주, 의제 한다는 것이다. 예를 들어 선박은 동산이지만 20톤 이상의 경우에는 부동산으로 의제 된다. 준 부동산은 다수가 있지만 공인중개사 법에서 규정하고 있는 의제 부동산은 3가지뿐이다. 수목의 집단으로 소유권보존등기된 입목, 일단의 기업 재산 등으로 구성되어 소유권보존등기 한 공장재단, 공장재단에 준하는 광업재단이 여기 해당한다. 결론적으로 개업 공인중개사가 중개할 수 있는 부동산은 토지, 건축물, 입목, 공장재단, 광업재단 등 5가지이다. 법정 중개대상물에 해당하면 모두 중개할 수 있는 것은 아니며 사적 거래가 가능하고 법률행위의 목적물이어야 된다. 토지라도 사유지는 중개 가능하지만 국공유지는 중개대상이 될 수 없는 이유이다. 또 중개대상물은 반드시 공시방법을 갖추어야 하는 것은 아니다. 미등기 무허가 건물도 중개할 수 있다. 법정 중개대상물은 일반인도 중개할 수 있는데 중개를 영업으로 할 수 있는 자는 개업 공인중개사뿐이다. 만약 일반인이 중개를 업으로 하는 경우에는 무등록업자에 해당하고 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금형에 처해진다. 주의할 점은 공인중개사 자격을 취득하고 중개업을 하게 되면 무등록업자에 해당한다. 공인중개사 자격이 중개업을 할 수 있다는 것은 아니며, 공인중개사 자격은 개업 공인중개사가 될 수 있는 요건 가운데 하나일 뿐이다.
토지와 건축물 그 밖의 정착물
토지와 건축물 그 밖의 정착물은 이법 3조에서 규정하고 있는 중개대상물이다. 1) 토지의 거래단위와 법적 등록 단위는 1필지이다. 토지를 사고파는 단위는 필지 단위로 1필지 일부는 소유권이전의 대상이 될 수 없고, 거래를 위해서는 분필의 절차를 거쳐야 가능하다. 그러나 넓은 의미에서 1필지 일부가 거래의 대상이 될 수 없다는 것은 틀린 표현이다. 1필지 일부를 사고팔 수는 없지만 지상·지역·전세권의 설정이나 그 일부를 임차권의 목적으로 하는 경우는 가능하다. 따라서 1필지 일부는 중개대상물이 될 수 있다는 지문은 옳은 표현이 된다. 다만 지역권 가운데 요역지는 1필지 전부가 그 대상이 됨에 주의해야 한다. 2) 건축물 그 밖의 정착물. 건축물의 거래단위는 1동 단위이다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 규정에 따라 구조상 독립성과 이용상 독립성을 갖추고 구분의 의사표시가 있다면 1동 건물의 일부도 구분소유권의 목적이 될 수 있다. 건축물에 해당하는지는 민법상 부동산인 건축물에 한정된다. 지붕, 기둥, 주벽으로 이루어진 경우에만 건축물에 해당한다는 것으로 건축법상 지붕과 기둥, 지붕과 벽으로 이뤄진 공작물 등이라고 정의하는 건물의 개념과 구분된다. 판례상 건축물에 해당하는 경우는 3가지로 장래의 건축물인 분양권, 지붕 기둥 주벽으로 이뤄진 건축 중인 건물, 컨테이너하우스가 있다. 토지의 정착물은 종물은 주물의 처분에 따른다는 규정에 따라 토지소유권 이 전시 함께 이전되는 것이 원칙이다. 다만 관습법 상의 명인방법에 의한 수목 또는 수목의 집단은 독립한 거래의 객체가 될 수 있다.
대통령령에 의한 일부 준 부동산
대통령령에 의한 일부 준 부동산은 반드시 공시방법을 갖추어야 한다. 일반적으로 중개대상물이 공시방법을 갖춘 경우에만 중개할 수 있다는 지문이 잘못된 지문이지만, 대통령령에 의한 중개대상물로 특정되면 반드시 소유권보존등기한 경우에만 중개대상물이 될 수 있다. 소유권보존등기하는 이유는 대통령령에 의한 중개대상물의 그 설정 목적에 의미가 있다. 이는 사고팔기 위함이 아니라 소유권보존등기하고 저당권을 설정하여 자금을 조달하는 것이 목적이다. 각각의 등기부 을구에서 확인할 수 있는 권리는 저당권으로 대통령령에 의한 중개대상물은 소유권과 저당권의 객체가 된다. 대통령령에 의한 중개대상물은 입목, 공장재단, 광업재단이 있다. 입목 유무는 해당 토지등기부 표제부에서 확인할 수 있고, 공장재단과 광업재단에 관하여 소유권보존등기를 하면 그 재단 구성물의 등기기록 중 해당 구에 공장재단과 광업재단에 속한다는 사실을 기록한다. 1) 입목이란 1필지 전부 또는 일부에 생리하고 있는 수목의 집단으로 소유권보존등기된 것을 말한다. 입목의 대상은 전부 만 아니라 일부도 가능하고, 토지에 정착된 개개의 수목이 아닌 수목의 집단이어야 한다. 다만 저당권 설정의 효력은 토지로부터 분리된 혹은 베어진 수목에 대해서도 미친다. 소유권보존등기했다는 것은 토지와 별개의 독립한 부동산임을 의미한다. 따라서 토지의 소유권 지상권 처분에 대해 영향을 받지 않고, 토지매매로 토지 소유권이 다른 사람에게 넘어가더라도 입목의 소유권은 여전히 종전 소유자에게 속한다. 입목에 대해 저당권을 설정하는 경우 도벌이나 화재로 인한 소실 등을 대비한 보험에 가입해야 한다. 토지와 입목이 동일 소유자에게 속하였다가 저당권 실행으로 경매 처분되어 토지의 소유자와 입목의 소유자가 달라진 경우 입목을 경락받은 소유자는 토지 소유자에 대한 입목의 법정지상권이 성립한다. 2) 공장재단이란 공장에 속하는 일정한 기업용 재산으로 구성되는 일단의 기업 재산으로서 이 법에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말한다. 공장재단은 그 일체성을 인정하여 1개의 부동산으로 본다. 따라서 공장재단은 분리 처분하거나 제3자가 채무변제를 목적으로 그 구성 재산에 대하여 개별 집행할 수 없다. 공장재단을 구성한 이유는 기업의 자금조달이 목적으로 소유권보존등기한 경우 10월 이내에 저당권을 설정해야 하고, 저당권 설정이 없는 경우 보존등기 효력은 상실된다. 통상 우리가 법적으로 표현할 때 길거나 오래, 천천히라는 의미로 10을 사용하고 적당하다는 의미로는 주로 3을 이용한다. 3) 광업재단이란 광업권과 광업권에 기하여 광물을 채굴·취득하기 위한 각종 설비 및 이에 부속하는 사업의 설비로 구성되는 일단의 기업 재산으로서 이 법에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말한다. 광업재단은 공장재단의 규정을 준용하는데 가장 큰 차이점은 공장재단은 동일 소유를 필요로 하지 않는데 비해 광업재단은 그 광업에 관하여 동일한 광업권자에 속하는 것의 전부 또는 일부로 구성할 수 있다.
결론
법정중개대상물은 법령으로 규정되어 있고, 토지 건축물 입목 공장재단 광업재단으로 이뤄져 있다. 법령으로 규정된 법정중대대상물은 일반인도 중개할 수 있지만 중개를 업으로 행하는 경우에는 무등록업자에 해당하고 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금형에 처해진다. 법정중개대상물을 분명하게 기억해 두고 시험지문을 접했을 때 그 5가지에 해당하는지부터 체킹 해보아야 한다. 선박이나 금전처럼 너무 쉬운 지문도 출제가 된다. 그리고 '권'으로 끝나는 중에 부동산으로 중개대상물에 해당하는 것은 분양권뿐이다. 따라서 대토권이란 보기를 보면 일단은 중개대상물이 아니라는 결론부터 나와야 한다. 대토권이 무엇인지는 부차적이다. 중개대상물 5가지에 해당하지 않는다는 것은 분명한 사실이다. 정리하면, 첫째 토지는 일필지 일부가 중개대상이 될 수 있다. 둘째 건축물은 민법상 부동산인 건축물 한정, 공시방법을 갖추지 않은 미등기 무허가 건물도 중개 가능, 장래의 건축물인 분양권도 건물, 지붕 기중 주벽으로 이뤄진 건축 중인 건물, 건물의 형태를 갖추고 그 용도로 이용되고 있는 컨테이너하우스, 구체화된 아파트입주권이 주로 출제되는 중개대상물이다. 셋째 입목은 그 정의가 중요하다. 입목등록원부에 등록된 수목의 집단으로 소유권보존등기된 것이며 입목유무를 해당 토지 등기부 표제부에서 확인할 수 있다. 저당권의 효력은 토지로부터 분리된 수목에 대해서도 미친다. 넷째 재단은 일체성을 인정하여 1개의 부동산으로 본다. 따라서 재단으로부터 분리하여 처분할 수 없고, 제3자가 채무변제를 목적으로 개별 집행하는 것도 금지된다. 그 예가 공장재단으로부터 분리된 토지이다. 또 재단은 기업자금 조달이 목적으로 소유권보존등기 후 10월 이내에 저당권설정을 하여야 한다. 공인중개사법에서 정답을 찾는 것은 눈에 보이는 팩트에서 시작해야 한다. 팩트를 넘어서 그것이 내용적인 해석까지 필요로 하는 경우는 거의 없다. 이런 사실을 알고 늘 객관식 절대평가시험을 준비하는 자세를 견지해야 한다.