부동산 거래 신고 제도
부동산 거래 신고 제도는 건전하고 투명한 부동산 거래질서를 확립해 국민경제에 이바지함을 목적으로 제정된 법률이다. 중요한 목적은 거래실 가를 확인하여 등기부에 기재함으로써 투기를 억제하는 것이 실제 목적으로 볼 수 있다. 부동산 거래 신고의 개념을 이해하는 것이 우선 필요하다. 부동산 거래 신고의 부동산은 공인중개사 법의 부동산과 같지 않다. 토지, 건축물, 공급계약, 분양권, 입주권 등 5가지를 거래 대상으로 한다. 공급계약과 분양권은 7개 법에 근거하고 있다. 도시 및 주거환경 정비법, 도시개발 법, 공공 주택 특별법, 빈집 및 소규모 주택 특별법, 주택법, 택지개발촉진법, 건축물 분양에 관한 법률, 산업입지개발에 관한 법률 등이 공급계약과 분양권의 근거 법률이며 건축법은 해당되지 않는다. 거래란 부동산에 대한 매매계약과 주택 임대차계약을 말한다. 신고란 일정한 사실을 행정관청에 통지하는 사전적 의미가 아니라 이법에서는 서명 또는 날인으로 해석하면 무리가 없다. 공동 신고란 공동으로 서명 또는 날인했다는 의미이다. 부동산 거래 신고 관청이란 부동산 소재지를 관할하는 시장, 군수, 구청장을 말한다. 사무소 소재지를 관할하는 등록관청과 구분해야 한다. 신고의무자는 직거래의 경우와 중개의 경우로 구분한다. 직거래 시 신고의무자는 거래 당사자를 말한다. 거래 당사자는 공동으로 신고하고 신고서는 일방이 제출하여야 한다. 거래 당사자 일방이 거부하는 경우에는 일방이 사유서와 계약서 사본을 첨부하여 직접 신고 관청에 단독으로 방문 신고할 수 있다. 사유서와 계약서 사본을 함께 제출해야 하기 때문에 전자 문서에 의한 신고는 불가하다. 거래 당사자 일방 또는 쌍방이 국가 지자체 등인 경우 국가 등이 단독으로 신고하여야 한다. 개업 공인중개사가 거래 계약서를 작성 교부하는 경우에는 거래 당사자에게는 신고의무가 주어지지 않고 개업 공인중개사가 신고해야 한다. 공동중개 시에는 직거래의 경우처럼 공동 신고하고 일방이 거부하면 단독 신고도 가능하다. 신고서 제출은 거래 당사자의 경우에는 대리인이, 중개의 경우에는 소속 공인중개사가 대행할 수 있다. 대리인은 신고서 제출을 위임한 거래 당사자의 서명 또는 날인 있는 위임장과 신분증명서 사본을 제출한다. 그러나 소속 공인중개사의 경우는 이미 고용신고된 자이기 때문에 신분증명서만 내보이면 되고 따로 서면을 첨부해 제출할 필요가 없다. 신고방식은 방문진과 전자 문서에 의한 신고방식이 있는데, 단독 신고와 신고서 제출 대행은 본인(거래 당사자, 개업 공인중개사)에 의한 신고가 아니기 때문에 전자 문서에 의한 신고는 허용되지 않는다. 신고사항은 공통 신고사항, 법인이 주택 거래 신고의무자일 때, 법인이 주택 매수신고자 일 때, 법인 외의 자가 신고의무자일 때, 토지매수할 때, 토지 지분을 매수할 때로 각각 구분하여함을 기억해두어야 한다. 특히 법인이 주택 매수신고 시 신고사항을 주의하여야 한다. 공통 신고사항은 거래 당사자 인적 사항, 계약 체결일 중도금ㆍ잔금지급일, 종류와 표시(소재 지번 지목 면적), 실제 거래가격이며 중개 시에는 개업 공인중개사의 인적 사항과 중개사무소 상호 전화번호 소재지, 조건이나 기한 있는 경우 조건이나 기한, 매수인이 국내에 주소·거소(잔금 지급 일부터 60일 초과하여 거주하는 장소)를 두지 않을 경우(외국인 등록을 하거나 재외 동포가 국내거소 신고를 한 경우에는 체류 기간 만료일이 잔금지급일부터 60일 이내인 경우 포함)에는 위탁관리인 인적 사항이 추가된다. 법인이 주택 거래 계약을 체결하는 경우에는 공통 신고사항에 법인 등이 현황과 법인과 거래상대방 간의 관계가 친족관계에 해당하는지가 추가된다.(법인 주택 거래 계약 신고서=법인 신고서) 법인이 주택 매수자인 경우에는 여기에 더해 주택 취득 목적, 주택 취득 자금조달 계획 및 지급 방식(투기과열지구의 경우 자금조달 증명 서류 첨부), 임대 등 주택 이용 계획이 추가된다. 법인 외의 자가 실제 거래가격이 6억 이상이거나 투기과열지구, 조정 대상 지역에 소재하는 주택을 매수하는 경우에는 주택 취득 자금조달 계획 및 지급 방식(투기과열지구의 경우 자금조달 증명 서류 첨부), 본인 입주 여부 등 주택 이용 계획을 신고하여야 한다. 실제 거래가격이 수도권의 경우 1억 이상, 수도권 외 지역의 6억 이상의 토지를 매수하는 경우 토지 취득 자금 조달 계획과 토지 이용계획을 신고하여야 한다. 토지 지분을 매수하는 경우에는 수도권의 경우 금액과 무관하게, 수도권 외 지역 소재 6억 이상의 토지 지분을 매수하는 경우 토지 취득 자금 조달 계획과 토지 이용계획을 추가로 신고하여야 한다. 거래 당사자는 부동산 거래 계약 신고서를 작성하여 계약 체결일부터 30일 이내에 신고 관청에 제출하여야 하며, 매수인이 단독으로 서명 또는 날인한 주택 취득 자금조달 및 입주계획서(자금조달·입주 계획서)를 함께 제출하여야 한다. 매수인이 법인 신고서 등을 부동산 거래 계약 신고서와 분리하여 제출하기를 원하는 경우 별도로 제출할 수 있다. 법인 또는 매수인 외의 자가 법인 신고서 등을 제출하는 경우 법인 또는 매수인은 신고하려는 자에게 계약 체결일부터 25일 내에 법인 신고서 등을 제공하여야 한다. 매수인이 외국인 등록을 했거나 국내거소신고를 한 경우 신고서를 제출할 때 외국인 등록 사실증명 또는 국내거소신고 사실증명을 신고서와 함께 신고 관청에 제출하여야 한다. 거래 당사자는 거래 신고 후 해당 계약이 해제, 취소, 무효가 된 경우에는 해제 등 확정된 날부터 30일 이내에 해당 신고 관청에 공동으로 신고하여야 한다. 일반적 신고 규정과 동일하지만 주의할 것은 거래 당사자가 국가 등인 경우와 개업 공인중개사 중개로 거래 신고된 경우에도 국가 등이나 개업 공인중개사가 부동산 거래 해제 신고 의무를 부담하지 않는다는 것이다. 신고 관청은 신고사항이 적합한 경우 지체 없이 부동산 거래 신고 필증을 발급하여야 하고, 필증 발급은 매수인이 검인받을 것으로 의제 된다. 신고 관청은 부동산 거래 신고를 받은 경우 신고가의 적정성을 검증하고 검증결과를 세무서장에게 통보하여야 한다. 통보 의무는 주어지지만 통보기한은 정함이 없다. 세무관서 장은 국세 지방세 과세자료로 활용할 수 있다. 신고 관청은 국토교통부 장관이 구축·운영하는 부동산 거래가격검증체계를 활용하여 검증하는데, 국토교통부 장관은 검증체계 구축·운영을 위해 신고 관청에게 적정성 검증결과, 신고내용 조사 결과 등 필요한 자료 제출을 요구할 수 있다. 신고 관청은 신고받은 내용이 누락되어 있거나 부정확하다고 판단하는 경우 신고인에게 보완하게 하거나 신고내용의 사실 여부를 확인하기 위해 소속 공무원으로 하여금 거래대금 지급증명 등 자료 제출을 요구할 수 있다. 신고 관청은 신고 내역의 조사 결과를 시도지사에게 보고하고, 시도지사는 보고받은 내용을 취합하여 매월 1회 국토교통부 장관에게 보고하여야 한다. 신고 관청의 조사에도 불구하고 국토교통부 장관은 신고받은 내용의 확인을 위해 직접 또는 신고 관청과 공동으로 신고내용 조사를 할 수 있다. 조사 기관(국장 및 신고 관청)은 과세자료, 소득재산 자료를 관계 기관에 요청할 수 있고, 부동산 거래 신고법 및 다른 법률 위반이 판단되는 경우 수사기관에 고발하거나 관계 기관장에게 통보하는 등의 조치를 할 수 있다. 부동산 거래 신고 내용이 잘못 기재된 경우에는 신고내용의 정정을 신청할 수 있다. 발급받은 필증을 정정하여 제출하면 되고 별도의 신청서는 없다. 거래 당사자의 인적 사항, 부동산 소재지, 토지 종류, 계약일, 실제 거래가격 등은 정정 대상에 해당하지 않는다. 위탁관리인 인적 사항 등 신고내용이 변경된 경우 거래 당사자 또는 개업 공인중개사가 등기신청 전에 신고내용의 변경을 신고할 수 있다. 변경이란 일부 제외를 말하고 추가나 교체를 의미하지 않는다. 부동산 거래 신고 시 거래 계약서나 거래 계약서 사본은 기본 첨부서면에 해당하지 않는다. 다만 단독 신고 시, 면적 변경 없는 거래가격 변경 시, 공급·전매계약 시 분양가격 및 선택품목을 일방이 단독으로 변경 신고하는 경우에는 거래 계약서 사본을 첨부하여야 한다. 부동산 거래 신고는 매매계약을 대상으로 하지만 주택의 경우 임대차계약도 신고사항에 포함된다. 주택 임대차는 보증금 6천만 원 초과, 차임 30만 원 초과와 특별자치도 특별 자치시, 시 군(경기도와 광역시 포함 군지역만) 자치구의 경우에만 신고 대상이 된다. 부동산 거래 신고와 기본적으로 절차와 기간 등이 동일하지만 변경 및 해제가 신고의무사항이라는 점이 부동산 거래 신고와 구분된다. 차임 변경은 임대차 계약에서 주요 부분이기 때문이다. 주민등록 전입신고 시 주택 임대차 신고한 것으로 보고, 주택 임대차 신고와 변경 해제 신고의 접수를 완료한 때에는 확정일자를 부여한 것으로 본다(임대차 계약서가 제출된 경우 한정). 신고 규정 위반에 대한 제재는 벌칙, 양벌, 과태료 규정을 두고 있다. 부동산 거래 신고 규정 위반은 500만 원 이하 과태료 대상으로 정리하면 되는데, 부당하게 재물이나 재산상 이득을 취득하거나 제3자로 하여금 이를 취득하게 할 목적으로 거짓 거래 신고, 거짓 해제 신고, 거래 신고, 해제 신고한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처한다. 벌칙에 해당하는 경우 외에 거짓 거래 신고, 거짓 해제 신고, 거래대금 지급증명 미제출의 경우 3천만 원 이하의 과태료를 부과한다. 실제 거래가격 등 신고를 거짓으로 한 자는 부동산 취득가액의 100분의 10 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다. 과태료 부과 시 신고 관청은 조사 시작 전에 자진신고한 자에게는 면제, 조사 시작 후에 자진신고한 자는 50%의 감경할 수 있다. 신고 관청은 과태료를 부과한 경우 부과 일부 터 10일 이내에 등록관청에게 과태료 부과 사실을 통보하여야 한다.
부동산 거래 계약 신고서 작성법
부동산 거래 계약 신고서는 법정서식으로 11가지 기재항목으로 구성되어 있다. 매도·매수인 란은 매도·매수인의 인적 사항을 기재한다. 거래 당사자가 외국인인 경우 반드시 국적을 기재하고 매수하는 경우 매수 용도를 기재하여야 한다. 거래 당사자가 다수인 경우 매도·매수인 주소 란에 각자의 거래 지분비율을 표시한다. 법인 신고서 등 란은 자금조달 및 입주계획서를 함께 제출하는지 별도 제출하는지를 기재한다. 거래 대상 종류의 공급계약은 시행사 또는 건축주 등이 최초로 공급(분양) 하는 계약을 말하며, 준공 전과 준공 후 계약 여부에 따라 표시하고, 임대주택 분양전환은 임대주택 사업자가 임대기한이 완료되어 분양전환하는 주택인 경우에 표시한다. 계약 대상 면적 란에는 실제 거래면적을 계산하여 적되, 건축물 면적은 집합건축물의 경우 전용면적을, 그 밖의 건축물은 연면적을 적는다. 물건별 거래가격 란에는 각각의 부동산별 거래가격을 기재하고, 최초 공급·전매계약의 경우 분양가격, 발코니 확장 등 선택 비용 및 추가 지급액 등(프리미엄 등 분양가격을 초과 또는 미달하는 금액)을 각각 적는다. 이 경우 각각의 비용에 부가가치세가 있는 경우 부가가치세를 포함한 금액으로 기재한다. 총 실제 거래가격 란에는 전체 거래가격을 적는데, 둘 이상의 부동산을 함께 거래하는 경우 각각의 부동산별 거래가격의 합계금액을 적는다. 종전 부동산 란은 입주권 매매의 경우에만 작성하고, 거래금액 란에는 추가 지급액 및 권리가격, 합계금액, 계약금 등을 기재한다. 통상 부동산을 매매하는 경우에는 공란으로 둔다. 계약조건 및 참고사항 란은 부동산 거래 계약 내용에 계약조건이나 기한을 붙인 경우, 거래와 관련한 참고내용이 있을 경우에 적는다. 다수의 부동산, 개업 공인중개사 등 기재 사항이 복잡한 경우 다른 용지에 작성하여 간인 처리한 후 첨부한다.
결 론
부동산 거래 신고의 의미를 시험과 연관 지어 정리할 필요가 있다. 부동산은 중개대상물과 같지 않고, 부동산에 대한 매매와 주택 임대차를 거래라 하고, 신고는 서명 또는 날인을 의미한다. 신고방식은 방문신고와 전자신고 2가지 방법으로 가능하지만 당사자 일방이 거부하여 단독 신고하거나 신고서 제출을 대리인이나 소속 공인중개사가 대행하는 경우에는 방문신고 방식으로만 가능하다. 신고 관청과 등록관청의 개념도 구분하고, 신고서에 공동으로 서명 또는 날인하지만 신고서 제출은 공동 제출이 아니라 일방에 의한 제출로 이뤄진다. 신고사항은 공통 신고사항과 특히 위에 언급한 것처럼 법인이 주택 매수인인 경우에 추가 신고사항을 정리할 필요가 있다. 법인이 매수자인 경우 제출서류는 부동산 거래 계약 신고서, 법인 주택 거래 계약 신고서, 주택 취득 자금조달 및 입주계획서이고 투기과열지구의 경우에는 은행예금잔고증명 같은 자금조달 증명 서류의 제출을 필요로 한다. 토지매수의 경우에는 수도권의 경우 1억 원 이상의 경우 신고 대상이지만 토지 지분의 경우에는 거래금액과 관계없이 신고 대상에 해당한다. 부동산 거래 신고와 부동산 거래 해제 신고의 경우 가장 큰 차이점은 국가 등이 거래 당사자인 경우 국가 등이 단독으로 신고해야 하지만 해제 신고의 경우 단독 신고의무가 없다. 또 개업 공인중개사가 부동산 거래 신고를 한 경우에도 개업 공인중개사는 부동산 거래 해제 신고의 부르르 부담하지 않는다. 해제 신고와 주택 임대차 거래 신고의 경우 부동산 거래 신고절차와 거의 동일하지만 주택 임대차의 경우 부동산 거래 신고와 달리 변경 신고의무가 주어진다. 부동산 거래 신고 관련 위반 시 기본적인 제재는 500만 원 이하의 과태료를 기억해 두면 된다. 다만 3천만 원 이하의 과태료 종류와 거짓 신고의 경우 취득가액의 100분의 10에 해당하는 과태료가 부과되는 것은 별도로 확인해두어야 한다. 3천만 원과 취득가액의 10%는 과태료 부과금액이 고액인 경우로 2분의 1이 아닌 5분의 1 범위 내에서 가중하거나 감경할 수 있다. 부동산 거래 신고 제도는 3문항 이상 출제되고 23년도 시행된 시험으로 미뤄볼 때 출제 비중이 조금 더 높아질 것으로 예상된다.