업무보증 설정의무
업무보증 설정 의무는 개업 공인중개사가 중개업무를 수행하는 과정에서 발생할 수 있는 중개사고를 대비해 부과하고 있는 의무이다. 개업 공인중개사는 중개사무소의 개설등록을 한 후 업무 개시 전까지 등록관청으로부터 등록증을 수령하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위해 업무보증을 설정하여야 한다. 업무보증은 등록신청 시 필요한 것이 아니라 등록 통지를 받고 난 후 주어지는 의무이다. 개업 공인중개사의 행위가 공인중개사 법상 책임 범위인 것이다. 업무보증 설정 방법은 서울보증보험에 가입하는 보증보험, 공인중개사협회가 운용하는 공제, 법원에 대해 일정 금액을 임치 하는 공탁 등 3가지가 있다. 업무보증의 내용(금액)은 종별에 따라 차이를 두고 있다. 공인중개사인 개업 공인중개사, 부칙상 개업 공인중개사는 2억 원 이상으로 설정하여야 한다. 법인인 개업 공인중개사는 주된 사무소는 4억 원 이상을, 분사무소를 설치하는 경우에는 분사무소마다 2억 원 이상을 추가로 설정하여야 한다. 법인이 1개의 분사무소를 설치하는 경우 보증금액은 6억 원이 된다. 보증 설정금액은 최소한 법적으로 보장하는 금액을 의미하는 것으로, 개업 공인중개사가 중개사 고시 발생하는 손해배상 한도를 의미하는 것은 아니다. 법정 설정금액을 초과한 손해에 대해서 개업 공인중개사는 민사소송 절차를 밟아 배상 책임을 져야 한다. 결국 발생한 손해 전부를 개업 공인중개사가 책임진다는 것이다. 보증 방법이 3가지로 정해져 있지만 실제 공제에 가입하고 있다. 보증보험이 보험료가 훨씬 저렴하지만 개업 공인중개사 대부분이 협회에 소속된 경우가 많기 때문이다. 공탁의 경우는 법정금액인 4억 원이나 2억 원을 법원에 임치해야 하므로 금전적 부담이 커 잘 선택하지 않는다. 또 공탁금은 개업 공인중개사가 사망하거나 폐업, 등록 취소 처분, 보증 변경의 경우에도 3년간은 회수할 수 없다. 회수할 수 없는 이유는 개업 공인중개사가 중개업을 하지 않더라도 중개행위가 있었던 날부터 최소한 3년은 손해를 보장하겠다는 것이다. 개업 공인중개사가 손해배상책임을 부담하는 경우는 과실책임과 무과실 책임의 경우가 있다. 과실책임에 대한 손해배상 요건은 다음과 같다. 첫째 중개행위여야 한다. 중개행위, 업무상 행위는 외형상 객관적으로 중개행위에 해당하여야 한다. 개업 공인중개사나 고용인의 주관적 의사와는 관계가 없다. 둘째 고의 또는 과실이 있어야 한다. 과실이란 경과실, 중과실 모두 해당한다. 개업 공인중개사가 중개 시 확인 설명의무 위반으로 발생하는 손해는 추상적 경과실에 해당한다고 판례는 본다. 셋째 재산상 손해여야 한다. 정신적 손해는 배상 범위에 포함되지 않는다. 개업 공인중개사나 고용인이 행위는 정신적 손해에 대한 배상인 위자료 청구의 대상이 되지 않는다. 넷째 고의 또는 과실과 재산상 손해 사이에 인과관계가 있음을 피해를 주장하는 중개 의뢰인이 입증하여야 한다. 무과실 책임은 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공하고 재산상 손해가 발생한 경우에 장소를 제공한 개업 공인중개사가 손해배상책임을 연대하여 부담하는 것을 말한다. 보증 방법을 변경한 경우 발생한 손해에 대해서 중개행위 시 보증 기관이 배상 책임을 부담한다. 공제에 가입한 개업 공인중개사가 보증보험으로 보증 방법을 변경하면 중개사고 발생 시 보증 기관이 아니라 중개행위 당시의 보증 기관이 보증금을 지금 한다는 것이다. 중개 완성(거래 계약 체결) 시 개업 공인중개사는 거래 당사자에게 손해배상책임에 관한 사항을 설명하고 보증 관계 증서를 교부하거나 관계 증서에 관한 전자 문서를 제공하여야 한다. 개업인 중개가 보증 설정 없이 중개업무를 수행한 경우 그 등록을 취소할 수 있다. 중개 완성 시 보증에 관한 사항에 대한 설명 등을 하지 않은 경우는 100만 원 이하의 과태료 부과 대상이 된다.
계약금 등 반환채무이행 보장
계약금 등 반환채무이행 보장이란 일종의 에스크로우 제도에 해당한다. 에스크로우제도란 조건부 양도증서를 말하는데 계약금 등을 특정 제3자에게 맡기고 조건을 충족하면 상대방에게 교부할 것을 약속하는 문서이다. 중개업에서는 이중매매, 횡령 등 거래의 피해를 방지하기 위해 거래대금의 입출금을 제3의 회사에 맡기는 제도를 말한다. 개업 공인중개사는 거래 안전(이중매매 방지)을 위해 필요한 경우 거래 계약의 이행이 완료될 때까지(예치 기간) 계약금ㆍ중도금ㆍ잔금(예치금)을 개업 공인중개사 또는 대통령령으로 정하는 은행·공제사업자ㆍ신탁 회사·체신관서·보험회사·전문 회사의 명의(예치 명의자)로 금융기관, 신탁회사, 공제사업자(예치 기관)에게 예치하도록 거래 당사자에게 권고할 수 있다. 계약금 등을 예치한 경우 매도·임대인 등 예치금을 수령할 권리가 있는 자는 해당 계약을 해제한 때 계약금 등의 반환을 보장하는 내용의 금융기관 또는 보증보험회사가 발행하는 보증서를 계약금 등의 예치 명의자에게 교부하고 계약금 등을 미리 수령할 수 있다. 계약금 등을 예치하는 것은 의무사항이 아니지만 개업 공인중개사 자신의 명의로 예치한 경우 4가지의 의무가 주어진다. 첫째 예치 대상이 되는 계약금 등에 해당하는 금액을 보장하는 보증에 가입하고, 거래 당사자에게 관계 증서 사본을 교부하거나 전자 문서를 제공하여야 한다. (설명의무는 없음) 둘째 계약금 등 인출에 대한 동의 방법 등 거래 안전을 위해 필요한 사항을 약정하여야 한다. 셋째 거래 당사자의 동의 없이 계약금 등을 인출하여서는 안 된다. 넷째 자기 소유 예치금과 분리하여 관리하여야 한다.
결 론
손해배상책임 보장을 위한 업무보증 설정 의무는 기본적으로 보증 설정자인 개업 공인중개사 자신을 위한 제도가 아니라 제삼자 즉, 중개 의뢰인 보호가 주목적이다. 그리고 공인중개사 법상 부담하는 손해배상책임은 개업 공인중개사의 행위여야 한다. 그래서 업무보증 설정은 등록한 때 업무 개시 전까지 이행해야 하고 등록요건이 아니라 등록증 교부 요건에 해당한다. 공인중개사 법상 개업 공인중개사는 과실책임뿐 아니라 장소 제공과 고용인의 행위에 대해서 무과실 민사책임을 부담하고 있다. 이법에 정한 보증 설정금액은 개업 공인중개사의 손해배상 한도를 의미하는 것이 아니라 보증 기관의 지급한도를 의미한다. 법인의 경우 보증 설정은 주사무소와 분사무소의 경우로 설정금액이 정해져 있지만 분사무소에서 중개사 고가 발생하더라도 분사무소 설치 시 설정한 2억 원만 책임지는 것이 아니라 법인 전체로서 책임을 부담한다. 개업 공인중개사가 보증 설정 없이 중개업을 영위한 경우 그 등록을 취소할 수 있을 뿐 무등록자의 행위는 아니다.(무보증 상취) 손해배상 요건은 구체적으로 기억해야 한다. 중개행위, 고의 과실, 재산상 손해, 인과관계 입증 여부를 확인하고, 과실의 경중을 구분하지 않는 것, 정신적 손해가 아니라 재산상 손해에 한정되는 것, 인과관계 입증은 피해를 주장하는 자인 중개 의뢰인에게 있다는 사실을 지문에서 확인하여야 한다. 중개행위 여부는 보증 기관인 협회 공제 등으로 보증금을 지급할 수 있는지의 결정 요건이 된다. 중개행위의 대표적 경우는 횡령, 전세금 편취 등이 있다. 계약금 등 반환 보장 제도는 개업 공인중개사가 권고할 수 있는 사항이고 의무에 해당하지 않는다. 그리고 개업 공인중개사가 계약금 등을 자신의 명의로 예치했을 때 주어지는 4가지 의무를 확인해야 한다. 반드시 1문제 이상 출제되는 부분으로 보증 설정 시기, 보증금액의 의미, 중개 완성 시 주어지는 의무 등을 주의 깊게 살펴보아야 한다. 계약금 등 반환보장 제도는 권고사항으로 의무는 아니지만 개업공인중개사의 명의로 계약금 등이 예치된 경우 의무가 주어진다. 위반 시 업무정지의 대상에 해당한다.