외국인 부동산 취득 신고
외국인이란 대한민국 국적을 보유하고 있지 않은 개인이나 외국법령에 의해 설립된 법인 또는 단체를 말한다. 외국인의 범위에는 유엔 산하 기구나 외국 정부 등도 포함된다. 외국에서 영주권을 취득한 자는 대한민국 국적 보유자로 외국인에 관한 규정을 적용하지 않는다. 그러나 대한민국 법에 의해 설립된 내국법인도 그 의결권을 가진 사원 임원의 2분의 1 이상이 외국인이거나 자본금의 2분의 1 이상이 외국자본인 경우에는 외국인에 관한 규정의 적용을 받는다. 외국인이 부동산에 관한 소유권을 취득하는 경우에 적용되는 규정으로, 외국인이 부동산을 매도하거나 부동산에 관한 소유권 외 권리를 취득하는 경우에는 적용되지 않는다. 취득하는 경우에는 신고에 의한 경우와 허가를 얻어야 하는 경우로 나누어진다. 신고를 해야 하는 대상으로 계약에 의한 경우, 계약 외 원인에 의한 경우, 계속 보유까지 3가지가 있다. 계약으로 인한 경우는 매매를 제외한 증여나 교환계약을 의미한다. 외국인이 부동산에 대한 매매계약을 통해 소유권을 취득하는 경우에는 부동산 거래 신고 대상이기 때문에 외국인에 관한 신고 규정을 적용하지 않는다. 계약을 부동산의 소유권을 취득한 경우에는 계약 체결일부터 60일 이내에 시장 등 신고 관청에 신고해야 한다. 신고 시에 증여계약을 제외하고 별도의 계약서를 첨부하지 않으며 신고의무를 위반한 경우에는 300만 원 이하의 과태료를 부과한다. 계약 외 원인에 의한 취득 신고의 경우에는 부동산에 관한 소유권을 취득한 날부터 6월 이내에 신고하여야 한다. 계약 외 원인이란 상속, 경매, 법원의 확정판결, 환매권 행사, 법인 합병, 건축물의 신축 증축 재축 개축 등을 말하며, 취득일이란 상속개시일 또는 경매 대금 완납일로 바꿔서 표현될 수 있다. 계속 보유란 대한민국 국적 보유자가 외국 국적을 취득하고 부동산 등 소유권을 계속 보유하고자 하는 경우에는 국적변경일 또는 국적 상실된 날부터 6월 이내에 신고하여야 한다. 위반 시 제재는 계약 외 원인으로 취득하는 경우처럼 100만 원 이하의 과태료 부과 대상이 된다.
외국인 토지 취득 허가
부동산 가운데 토지의 소유권을 취득하는 경우에는 계약 체결 전에 시장 등의 허가를 받아야 한다. 이법 11조 토지 거래 허가를 받은 경우에는 별도로 허가를 받을 필요는 없다. 마찬가지로 외국인 토지 취득 허가를 받은 경우에도 법 11조의 토지 거래 허가를 받을 필요도 없다. 허가대상 지역 구역이 특정되어 있는데 야생생물 특별 보호구역, 문화재보호구역, 자연유산법 천연기념물 등 보호구역, 생태경관보전 지역, 군사기지 및 시설보호구역(국방 목적을 위해 외국인 등의 토지 취득을 특별히 제한할 필요가 있는 지역으로 섬지역, 군부대 주둔지와 인근 지역, 국가 중요 시설과 인근 지역)을 말한다. 신고 관청은 관계 기관장과 협의를 거쳐 외국인 등이 해당 구역·지역 등 지정목적 달성에 지장을 주지 않는 경우 허가를 하여야 한다. 허가를 받지 않고 체결된 토지 취득 계약은 그 효력이 발생하지 않는다. 신고 관청은 신고내용을 매 분기 종료일부터 1개월 이내에 특별시장·광역시장·도지사 또는 특별자치도지사에게 제출하여야 한다(전자 문서에 의한 제출 포함). 다만,특별 자치시장(세종시장)은 직접 국토교통부 장관에게 제출하여야 한다. 특별 자치시장 등 신고내용을 제출받은 경우 제출받은 날부터 1개월 이내에 그 내용을 국토교통부 장관에게 제출하여야 한다. 외국인인 토지 취득 허가 신청을 한 경우 시장 등은 허가신청일부터 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 하여야 한다. 미처리 시에는 그 기간이 만료한 다음날부터(16일부터) 허가받은 것으로 본다. 허가 관련 규정을 위반한 경우에는 계약을 무효로 하고 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처한다.
결 론
외국인의 정의에 관해 자주 출제되고 있다. 외국 정부, 유엔 산하 기구 등이 외국인에 해당하고 내국법인이라도 의결권이나 자본금의 2분의 1 이상 외국인이거나 외국자본이면 외국인에 해당한다. 주의할 점은 외국법령에 의해 설립된 법인은 그 구성원 전원이 대한민국 국적을 보유하고 있더라도 외국인이다. 외국법인은 그 구성요건에 영향을 받지 않는다. 신고의 대상과 허가의 대상도 구분하여야 한다. 신고의 대상은 부동산 등으로 토지, 건축물, 분양권, 입주권도 그 취득 대상이 되지만 허가는 토지만을 대상으로 한다. 신고 기간도 정확하게 기억해야 하고 특히 계약의 경우 기산점이 계약 체결일부터 60일인데 취득일부터 60일로, 60일이 6개월로 바꿔서 잘못된 지문으로 나오고 있다. 계속 보유의 경우는 국적변경된 날부터 혹은 국적이 상실된 날부터로 같은 내용을 다르게 표현하는 경우가 있는데 너무 문제 풀이에 몰입하게 되면 같은 표현도 다른 지문으로 오해하고 잘못된 선택을 하게 되는 경우가 종종 있다. 신고와 허가 모두 기본적으로 계약서는 첨부 대상이 아니다. 허가의 경우에도 계약서를 첨부하는 것이 아니라 거래 당사자 간 합의서를 첨부한다. 신고 허가관청은 매 분기종료 일부터 1월 이내에 시 도시지사에게 제출하고, 시도지사는 제출받은 날부터 1월 이내에 국토교통부 장관에게 제출한다. 통보가 아니라 제출이다. 신고 관청은 등기사항 증명서 등을 행정 정보 공동 이용을 통해 확인하고 첨부 서류를 확인하고 토지 취득 허가증을 발급하여야 한다. 외국인 등의 위임을 받은 사람은 위임장과 외국인의 신분증명서 사본을 함께 제출하고 토지허가 취득 신청서 작성 및 제출을 대행할 수 있다. 대행의 경우 전자 문서에 의한 신고는 허용되지 않고 방문신고 방식에 한정된다.