중개대상물의 표시·광고
중개대상물의 표시·광고 규정은 표시 광고 명시 의무와 부당한 표시 광고 금지 2가지가 있다. 첫째 개업 공인중개사가 의뢰받은 중개대상물에 대하여 표시·광고를 하려면 중개사무소, 개업 공인중개사에 관한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항을 명시하여야 하며, 중개보조원에 관한 사항은 명시해서는 아니 된다. 명시한다는 것은 중개대상물에 대한 광고 등을 게재하는 경우 중개 의뢰인에게 해당 대상물에 관한 기본적인 정보를 제공하기 위해 광고에 함께 노출되는 항목을 말한다. 대통령령에서 정하고 있는 사항으로 중개사무소의 명칭, 소재지, 연락처 및 등록번호, 개업 공인중개사의 성명(법인인 경우에는 대표자의 성명)이 있다. 또한 개업 공인중개사가 인터넷을 이용하여 포털사이트나 개인 블로그 등에 중개대상물에 대한 표시·광고를 하는 때에는 사무소 명칭 등 외에 중개대상물의 종류별로 소재지, 면적, 가격, 중개대상물 종류, 거래 형태, 건축물 및 그 밖의 토지의 정착물인 경우 총 층수, 건축법 등 관련 법률에 따른 사용승인·사용검사·준공검사 등을 받은 날, 해당 건축물의 방향, 방의 개수, 욕실의 개수, 입주 가능일, 주차 대수 및 관리비 등을 추가적으로 명시하여야 한다. 그러나 중개보조원에 관한 사항은 명시해서는 아니 된다. 개업 공인중개사가 중개대상물의 표시·광고 명시 의무를 위반한 경우에는 100만 원 이하의 과태료에 처해진다. 현재 이법에서 표시·광고는 개업 공인중개사에 한 해 가능한 것으로 개업 공인중개사가 아닌 자가 표시·광고를 하게 되면 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처한다. 둘째 개업 공인중개사는 중개대상물에 대하여 부당한 표시·광고를 하여서는 아니 된다. 부당한 표시·광고란 중개대상물이 존재하지 않아서 실제로 거래를 할 수 없는 중개대상물에 대한 표시·광고, 중개대상물의 가격 등 내용을 사실과 다르게 거짓으로 표시·광고하거나 사실을 과장되게 하는 표시·광고, 그 밖에 표시·광고의 내용이 부동산 거래질서를 해치거나 중개 의뢰인에게 피해를 줄 우려가 있는 것으로서 대통령령으로 정하는 내용의 표시·광고를 하는 것을 말한다. 대통령령으로 정하는 표시 광고는 중개대상물이 존재하지만 실제로 중개의 대상이 될 수 없는 중개대상물에 대한 표시·광고, 중개대상물이 존재하지만 실제로 중개할 의사가 없는 중개대상물에 대한 표시·광고, 중개대상물의 입지조건, 생활여건, 가격 및 거래 조건 등 중개대상물 선택에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사실을 빠뜨리거나 은폐·축소하는 등의 방법으로 소비자를 속이는 표시ㆍ광고를 말한다. 부당한 표시·광고의 세부적인 유형 및 기준 등에 관한 사항은 국토교통부 장관이 정하여 고시한다. 개업 공인중개사가 부당한 표시·광고를 한 경우에는 500만 원 이하의 과태료 부과 대상이 된다.
인터넷 표시·광고 모니터링
인터넷 표시·광고 모니터링은 개업 공인중개사가 하는 인터넷을 통한 중개대상물의 표시·광고가 명시 의무나 부당한 표시·광고 금지 의무를 준수하고 있는지를 국토교통부 장관이 할 수 있다. 국토교통부 장관은 모니터링 업무를 공공기관, 정부 출연 연구기관, 인터넷 표시·광고 모니터링 또는 인터넷 광고 시장 감시와 관련된 업무를 수행하는 민법상 비영리법인, 국토교통부 장관이 인정하는 기관 또는 단체(한국 인터넷 광고 재단)에 위탁할 수 있다. 국토교통부 장관은 모니터링을 위하여 필요한 때에는 정보통신서비스 제공자에게 관련 자료의 제출을 요구할 수 있고, 모니터링 결과에 따라 정보통신서비스 제공자에게 이 법 위반이 의심되는 표시·광고에 대한 확인 또는 추가 정보의 게재 등 필요한 조치를 요구할 수 있다. 이러한 국토교통부 장관의 요구에 대해 정보통신서비스 제공자는 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다. 정보통신서비스 제공자가 정당한 사유 없이 자료를 제출하지 않거나 확인이나 추가 정보 게재 등의 조치를 하지 않으면 500만 원 이하의 과태료에 처해진다. 모니터링 업무는 모니터링 기본계획서에 따라 분기별로 실시하는 기본 모니터링과 표시·광고 규정을 위반한 사실이 의심되는 경우 등 국토교통부 장관이 필요하다고 판단하여 실시하는 수시 모니터링으로 구분하여 수행한다. 국토교통부 장관이 모니터링 업무를 위탁한 경우, 모니터링 업무 수탁기관(모니터링 기관)은 기본 모니터링과 수시 모니터링의 구분에 따라 계획서를 국토교통부 장관에게 제출해야 한다. 기본 모니터링 업무는 모니터링 대상, 모니터링 체계 등을 포함한 다음 연도의 모니터링 기본계획서를 매년 12월 31일까지 제출하여야 한다. 수시 모니터링 업무는 모니터링의 기간, 내용 및 방법 등을 포함한 계획서를 제출하여야 한다. 모니터링 기관은 모니터링 업무를 수행한 경우 결과 보고서를 기본 모니터링 업무는 매 분기의 마지막 날부터 30일 이내까지, 수시 모니터링 업무는 해당 모니터링 업무를 완료한 날부터 15일 이내까지 국토교통부 장관에게 제출해야 한다. 국토교통부 장관은 제출받은 결과 보고서를 시ㆍ도 지사 및 등록관청 등에 통보하고 필요한 조사 및 조치를 요구할 수 있다. 시ㆍ도 지사 및 등록관청 등은 조사 및 조치를 요구를 받으면 신속하게 완료하고, 완료한 날부터 10일 이내에 그 결과를 국토교통부 장관에게 통보해야 한다. 모니터링의 기준, 절차 및 방법 등에 관한 세부적인 사항은 국토교통부 장관이 정하여 고시한다.
결론
중개대상물의 표시·광고는 오로지 개업 공인중개사만 가능하고 그 위반은 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처한다. 표시 광고 명시 의무 위반과 부당한 표시 광고 위반 시 주어지는 제재를 구분하여 기억하여야 한다. 위반 시 주어지는 이법에 의한 벌칙규정의 순서가 500만 원 이하의 과태료 그다음에 100만 원 이하의 과태료가 나온다. 표시 광고를 중심으로 부당 한은 앞에, 명시는 뒤에 나오니까 부당한 표시 광고는 500만 원 이하의 과태료로, 뒤에 나오는 명시 의무 위반은 100만 원 이하의 과태료로 기억해 두면 된다. 최근 개인 블로그 등 인터넷을 통한 표시 광고가 빈번하여 위반에 대한 모니터링을 실시하고 있는데 표시 광고 시 주어지는 기본적 명시사항에 어떤 항목들이 추가되는지 확인하여야 한다. 모든 규정을 세세히 기억할 필요는 없지만 숫자 중심으로 기억하는 것도 효율적 방법이다. 모니터링 관련 기본 모니터링과 수시 모니터링의 차이도 주의할 필요가 있다. 특히 기본 모니터링은 확실하게 기준을 잡아두어야 한다. 매년 12월 31일까지 기본 계획서 제출, 매 분기 마지막 날부터 30일 이내에 결과 보고서 제출 등은 암기해야 한다. 조금 더 나아가서 거리 계산 시 직선거리, 방향 제시의 경우 90도 이상의 차이 등 부당한 표시 광고의 구체적 사례도 짚어둘 필요가 있다. 그리고 구체적, 세부적이란 용어가 나오면 국토교통부 장관이 고시한다는 점도 기억하면 잘못된 지문을 찾기가 쉬울 것이다.