중개대상물 확인ㆍ설명
중개대상물 확인ㆍ설명은 개업공인중개사가 행하는 중개업무 가운데 가장 기본적이고 핵심적인 업무에 해당한다. 개업공인중개사는 매도 등 중개를 의뢰받으면 중개가 완성되기 전(거래계약 체결)에 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계사항 등 대통령령으로 정하고 있는 9가지를 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 부동산종합증명서, 토지대장 등본 또는 등기사항증명서 등을 설명의 근거자료로 제시하여야 한다. 확인설명의무는 설명만으로 끝나는 것이 아니라 설명에 대한 근거자료를 보여주어야 하며 근거자료를 교부하지는 않는다. 대통령으로 정하고 있는 9가지란 중개대상물에 관한 기본적인 사항, 권리관계에 관한 사항, 거래예정금액ㆍ중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역, 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항, 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ소방ㆍ열공급ㆍ승강기 및 배수 등 시설물의 상태, 벽면ㆍ바닥면 및 도배의 상태, 일조ㆍ소음ㆍ진동 등 환경조건, 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장ㆍ학교와의 근접성 등 입지조건, 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율 등을 말한다. 개업공인중개사가 직접 확인하고 설명해야 하지만 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태, 환경, 실제권리관계 등에 관한 자료를 요구할 수 있다. 개업공인중개사는 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등이 중개대상물의 상태, 환경, 실제권리관계 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인ㆍ임차의뢰인 등에게 설명하고, 중개대상물확인ㆍ설명서에 기재하여야 한다. 개업공인중개사는 중개업무의 수행을 위하여 중개의뢰인에게 신분을 확인할 수 있는 증표인 주민등록증(모바일 주민등록증을 포함)등을 제시할 것을 요구할 수 있다. 또 개업공인중개사는 주택임대차보호법상 주택의 임대차계약을 체결하려는 중개의뢰인에게 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다는 사항과 임대인이 미납한 국세ㆍ지방세의 열람을 신청할 수 있다는 사항을 설명하여야 한다.
확인설명서ㆍ거래계약서 작성
확인설명서는 거래계약이 체결되어(중개완성) 거래계약서를 작성하는 때에는 9가지 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 작성하는 서면을 말한다. 개업공인중개사는 작성된 확인설명서를 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간(3년) 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인ㆍ설명사항이 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 보존의무가 없다. 확인설명서는 법정서식으로 13가지 항목으로 구분되어 기재되는데, 개업공인중개사가 직접 확인하고 기재하는 기본확인사항과 매도인 등에게 자료를 요구하여 기재하는 세부확인사항 두 가지로 나누어진다. 세부확인 사항은 아파트를 예를 들면 공동현관문을 지나서 확인하게 되는 사항들이라고 보면 된다. 기본확인사항은 서류나 자료를 통해 확인할 수 있는 것으로 정리하여 기억하면 된다. 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우 주된 사무소는 대표자, 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. 개업공인중개사는 자신에게 주어진 의무로써 설명서를 작성하고 서명과 날인을 해야 하고, 소속 공인중개사는 해당 중개행위를 한 경우에만 서명 및 날인의 의무가 주어진다. 중개보조원은 당해 중개행위를 하더라도 개업공인중개사와 함께 서명 및 날인할 의무가 없고, 서명 및 날인을 하더라도 금지되는 것은 아니다. 설명서에 서명과 날인을 같이 해야 하고 그중 하나라도 하지 않으면 업무정지 대상이 된다. 서면 관련 의무위반은 업무정지라고 기억하고 있으면 작성, 서명 및 날인, 교부, 보존의무를 위반한 경우 어떤 행정처분을 받게 되는지 고민할 필요가 없다. 그냥 업무정지에 해당하는 위반이다. 거래계약서 작성은 확인설명서 작성에 준하는데, 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때 작성되는 서식이다. 이법에 정한 서식은 기본적으로 법정서식이지만 거래계약서는 유일하게 임의서식에 해당한다. 국토교통부장관이 표준서식을 정할 수 있는데 권장사항으로 표준서식을 정한 경우라도 개업공인중개사가 해당 서식을 사용할 의무는 없다. 거래계약서는 임의서식으로 백지에 작성할 수도 있는데 , 다만 대통령령에서 필요적으로 기재해야 할 9가지를 정하고 있다. 확인설명 사항 9가지와 종종 섞어서 구분하는 지문이 출제되고 한다. 기재사항 가운데 인적사항, 계약일, 권리이전의 내용, 확인설명서 교부일자 등은 기억해 두는 것이 좋다. 개업공인중개사는 거래계약서를 작성하는 경우 거래금액 등을 거짓으로 기재하거나, 서로 다른 둘 이상의 계약서(이중계약서)를 작성하면 안 된다. 위반 시 서면 관련 위반은 업무정지에 그치지만 이중계약서 작성은 그 등록을 취소할 수 있는 경우에 해당한다.
결 론
확인설명과 확인설명서 거래계약서 작성은 개업 공인중개사의 핵심업무에 해당한다. 중개업무를 수행함에 있어 확인설명이 제대로 이뤄진다면 중개사고 발생의 가능성은 현저하게 낮아진다. 확인설명은 설명 시점과 누구를 대상으로 설명 하는지 정확한 표현을 기억하여야 한다. 설명은 중개완성시가 아니라 중개완성 전에 이뤄지므로 확인설명시 언급되는 금액은 실제거래금액이 아닌 거래예정금액이다. 중개의뢰인은 권리이전의뢰인과 권리취득중개의뢰인을 말하고 확인설명의 상대방은 매수자나 임차인 등 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인이다. 확인설명 사항은 9지가 규정되어 있는데 그 가운데 특히 보수, 토지이용계획, 조세 3가지는 정보공개사항과 구분하여 기억해두어야 한다. 설명서를 작성하는 경우 개업공인중개사가 서명 및 날인하는 것은 거래당사자를 대신하거나 거래당사자 일방으로 행하는 것이 아닌 개업공인중개사 자신에게 주어진 의무를 이행하는 것이다. 소속 공인중개사의 경우 서명 및 날인하는 것은 해당 중개행위를 한 경우 단독으로 하는 것이 아니라 개업공인중개사와 함께 서명 및 날인하여야 한다. 서명 및 날인의무는 개업공인중개사 자신이 보관하고 있는 설명서가 아니라 거래당사자에게 교부한 설명서에 서명 및 날인하여야 함을 의미한다. 법인의 경우 주된 사무소는 대표가, 분사무소는 책임자가 각각 서명 및 날인하는 것으로 대표와 책임자가 함께 서명 및 날인하는 것은 잘못된 지문이다. 설명의무 위반에 대한 제재는 확인설명 위반시 500만 원 이하의 과태료 대상으로, 설명서 거래계약서 관련 의무위반은 6월의 범위 내 업무정지 대상으로 규정되어 있다. 위 언급한 내용처럼 서면 관련 내용 중 유일하게 이중계약서만 상대적 등록취소사유에 해당한다.