중개사무소 개설등록
중개사무소 개설등록은 중개업을 영위하려는 자가 국토 교통부령으로 정하는 바에 따라 중개사무소(법인의 경우에는 주된 중개사무)를 두려는 지역을 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장과 특별자치도 행정 시의 시장) ㆍ 군수 또는 구청장(등록관청. 명칭상 구)에게 중개사무소의 개설등록하는 것을 말한다. 공인중개사(소속 공인중개사는 제외) 또는 법인이 아닌 자는 중개사무소의 개설등록을 신청할 수 없다. 소속 공인중개사는 어딘가에 소속된 자로 이법에서 절대적으로 금지하고 있는 이중 소속에 해당되어 등록할 수 없다. 통상 소속 공인중개사가 중개사무소에서 일을 배우고 개업한다고 표현하는데 이 말속에는 기존에 소속된 중개사무소를 그만두고라는 의미를 담고 있다. 법인의 경우 이법에 정한 일정한 요건을 갖추고 설립등기한 상법상 회사나 영리 목적의 협동조합을 말한다. 비영리인 사회적 협동조합은 법인에서 제외된다. 등록이란 실무적으로 사무소를 설치한다와 동일 개념으로 이해하면 된다. 사무소의 설치 단위는 시ㆍ군ㆍ구별로 둘 수 있지만 대인적 처분인 등록의 성격상 1인 1 등록주의이다. 따라서 사무소도 1개만 두는 것이 원칙이다. 다만 법인의 경우에는 시ㆍ군ㆍ구 단위에 신고를 하고 중개행위를 할 수 있는 장소적 근거인 분사무소를 둘 수 있다. 사무소는 어떤 경우에도 시ㆍ군ㆍ구별로 1개소를 초과하여 둘 수 없기 때문에 법인의 경우에도 주된 사무소가 있는 시ㆍ군ㆍ구에는 분사무소를 둘 수 없다. 전국에 500개의 시ㆍ군ㆍ구가 있다면 분사무소는 주된 사무소 관할을 제외한 시ㆍ군ㆍ구별로 499개의 분사무소를 둘 수 있다. 등록은 대인적 처분, 일신 전속성으로 이중등록이나 이중소속은 어떤 경우에도 허용되지 않으며 누군가에게 등록증을 양도하거나 대여하는 경우는 허용되지 않는다. 이중등록, 양도 대여, 이중 소속, 5초 금지 등 4가지는 절대적으로 금지된다. 위반한 경우 1년 이하의 징역이나 1천만 원 이하의 벌금형에 처해진다.
중개사무소 개설등록의 기준
중개사무소 개설등록 기준은 대통령령에서 구체적인 내용을 규정하고 있다. 현재 신규 등록이 가능한 자는 공인중개사와 법인으로 그 기준에 차이를 두고 있다. 공인중개사가 중개사무소 개설등록을 하기 위해서는 4가지 요건을 갖춰야 한다. 첫째, 공인중개사는 이법에서 중개업을 영위하기 위해 정하고 있는 결격사유에 해당하지 않아야 한다. 이법에서 정하고 있는 결격사유에 해당하는 자는 중개업에 종사할 수 있는 자격이 없다. 둘째, 공인중개사 자격을 취득한 자이어야 한다. 이 2가지 사유는 당연한 전제조건으로 등록관청이 별도로 사유에 해당하는지를 확인하지 않는다. 셋째, 시도지사가 실시하는 실무교육을 이수하여야 한다. 실무교육이란 시도지사가 법률 지식을 교육내용으로 실시하는 것으로 이수하면 그 효력이 1년간 유지된다. 다만 현재 중개업에 종사하거나 폐업 등의 경우에도 1년 이내라면 다시 받을 필요는 없다. 넷째, 중개업을 영위하기 위한 중개사무소를 두어야 한다. 중개사무소는 누구 소유인지, 누구 명의로 빌렸는지에 상관없이 허가받은 적법한 건물이면 가능하다. 법인은 중개사무소 개설등록을 위해 공인중개사 보다 2가지가 추가된 6가지를 기준으로 정하고 있다. 그리고 법인은 그 구성기관인 사원·임원과 동일시하여 이해하면 된다. 즉 사원·임원이 결격사유자면 법인이 결격사유자인 것이다. 첫째, 사원·임원 전원이 결격사유자가 아니어야 한다. 둘째, 대표를 제외한 사원·임원 중 3분의 1 이상이 공인중개사여야 한다. 법인에 있어 그 중개업무를 수행하는 자로 주사무소는 대표가, 분사무소는 책임자가 있다. 이법에서 공인중개사는 책임지는 자로, 책임지는 자는 의뢰인 보호를 위해 많을수록 좋다고 이해하면 기억하기 쉽다. 셋째, 사원·임원 전원이 실무교육을 이수하여야 한다. 중개업무를 수행하는지, 공인중개사 자격을 보유하고 있는지와 관계없이 사원·임원은 전원이 실무교육을 이수하여야 한다. 넷째, 중개사무소를 확보하여야 한다. 중개사무소에 관해 이법에서 특별한 규정을 두지 않아 시험에서 그 용도나 면적이 언급되면 틀린 지문이 된다. 다섯째, 법인은 상법상 회사 또는 협동조합으로 자본금이 5천만 원 이상이어야 한다. 상법상 회사는 주식회사, 유한회사, 유한책임회사, 합자회사, 합명회사로 5가지 가운데 어떤 방식이어도 상관없다. 등록 기준에서 회사 방식이 특정되면 틀린 지문이다. 협동조합은 영리 목적이어야 하고 협동조합 가운데 사회적 협동조합은 제외된다. 법인은 자본금이 5천만 원 이상이어야 하는데, 이 자본금 규모는 상법상 요건이 아니라 공인중개사법에서 요구하는 자본금이다. 여섯째, 공인중개사법 14조에 규정된 업무만을 영위할 목적으로 설립되어야 한다. 이법 14조에는 중개 법인이 중개업 외에 겸할 수 있는 업종으로 6가지를 규정하고 있다. 상가·주택 임대 등 관리 대행, 상가·주택 분양대행, 부동산 이용·개발·거래 상담, 개업 공인중개사를 대상으로 한 중개업의 경영 기법 및 경영정보의 제공, 중개업에 부수되는 업무로서 대통령령으로 정하는 업무(도배ㆍ이사업체의 소개 등 주거이전에 부수되는 용역의 알선), 경매 및 공매 대상 부동산에 대한 권리 분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리 등이다.
중개업에 종사하기 위한 조건, 결격사유
중개업에 종사하기 위한 조건으로 공인중개사 법 제10조에서 결격사유를 규정하고 있다. 여기 언급되는 사유에 해당하는 자는 등록할 수 없고, 중개업에 종사할 수 없고, 중개업을 영위하고 있다면 그 등록을 취소하여야 한다. 주의할 것은 중개업에 종사할 자격으로 공인중개사 자격시험에 응시하는 것과는 관련이 없다. 즉 결격사유 가운데 하나인 미성년자는 자격시험에 응시할 수 있지만 성년이 될 때까지 자격을 취득하더라도 중개사무소 개설등록을 하거나 소속 공인중개사로 중개업에 종사할 수는 없다. 이법에서 결격사유로 12가지를 정하고 있는데 매회 1문제가 반드시 출제되는 부분이다. 크게는 제한 능력자, 파산자, 수형자, 이법에 의해 처분 받은처분받은 자로 구분할 수 있다. 제한 능력자에는 미성년자, 피성년후견인, 비한정 후견인으로 나뉜다. 제한 능력자는 민법상 제한 능력자와 구분되어 민법상 제한 능력자인 이 특정후견인은 이법에서 정상인에 해당한다. 그리고 법정대리인 동의나 성년의제 같은 예외를 두지 않는다. 미성년자는 19세 성인이 되어야 하고, 피성년ㆍ피한정 후견인은 가정법원에서 후견 개시 심판을 받은 때 결격사유자, 후견 종료 심판을 받은 때 정상인이 된다. 법적 판단으로 사회통념상 또는 의학적 판단과는 구분된다. 파산자란 채무자 본인 신청으로 파산선고를 받으면 복권될 때까지 결격사유에 해당하는 자이다. 복권 신청이나 채무변제 여부와 관계없이 법원에서 채무자 신청에 의한 복권 결정을 하여야 한다. 다만 면책결정이 확정되거나 파산선고 후 10년이 경과되면 복권 신청 없이 자동 복권된다. 수형자란 금고 이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료(집행이 종료된 것으로 보는 경우를 포함한다) 되거나 집행이 면제된 날부터 3년이 지나지 아니한 자와 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간이 만료된 날부터 2년이 지나지 아니한 자를 말한다. 형법상 규정된 형벌 가운데 금고형 이상이어야 한다. 벌금형은 금고 미만 형이어서 원칙상 결격사유에 해당하지 않는다. 다만 이법에 위반하여 3백만 원 이상의 벌금형을 선고받은 경우에는 금고 미만 형에 해당하여도 결격사유자이다. 그리고 벌금형의 선고는 형법상 규정과 달리 분리하여 선고한다. 실형의 선고는 재판에서 유죄를 판사가 선고했다는 것이다. 검사의 공소권을 소멸시키는 공소시효나 검사의 기소유예는 형 선고 전 단계이고, 선고유예는 자격정지 이상의 전과가 없는 자를 대상으로 제척기간 2년이 지나면 면 소시 키는 제도로 형 선고 후인 수형자에 해당하지 않는다. 형을 선고하면 복역하게 되는데 만기 석방으로 집행 종료된 경우 특별사면 등 집행을 면제되더라도 3년의 기간이 추가로 더 지나가야 한다. 집행이 종료되기 전에 출소하는 가석방의 경우 가석방되고 잔여기간(무기형은 10년)이 경과되어야 집행이 종료된다. 가석방의 경우에는 석방 후 잔여기간이 지나고 3년이 더 지나야 결격사유에서 벗어난다는 것이다. 징역이니 금고형 이상의 유죄 선고를 받으면 교도소에 복역해야 하지만 정상참작의 사유로 집행을 유예하는 경우가 있다. 이 경우 집행유예 받은 자는 유예기간 경과 후 다시 2년이 지나야 중개업에 종사할 수 있다. 2024년 1월 15일 징역 1년에 집행유예 2년을 선고받은 자라면 집유기간인 2년이 지나면 형선고의 효력이 소멸되고 추가로 2년이 지나야 하므로 2028년 1월 15일 결격사유에서 벗어난다. 형기 계산은 초일을 포함시키므로(초일 산입) 같은 날을 기준으로 15일이 된다. 이법에 의한 처분받은 자로 소속 공인중개사가 자격정지 처분을 받으면 그 기간 동안 결격사유자로 중개업에 종사할 수 없다. 개업 공인중개사는 이법에 의해 업무정지 처분을 받고 폐업신고를 하면 업무정지 기간 동안 중개업에 종사할 수 없다. 주의할 것은 자격정지는 그 처분받으면 기간 동안 결격사유자이지만 업무정지받더라도 그 기간 동안 결격사유자에 해당하는 것은 아니다. 업무정지 기간 중에 중개업에 종사하면 그 등록은 취소라는 제재가 이어져 따로 결격사유로 묶어둘 필요가 없다. 그러나 폐업신고를 하면 개업 공인중개사가 아니라 일반인의 지위에 해당하여 중개업에 종사하더라도 규제를 할 수 없다. 그러나 개업 공인중개사가 결격사유자를 고용하면 6월의 업무정지를 명할 수 있어 고용할 수 없도록 업무정지받고 폐업신고한 자를 결격사유자로 규정하고 있다. 또 등록 취소, 자격취소받은 자도 취소 후 3년간은 결격사유에 해당한다. 차이점은 등록 취소받은 자는 3년간 중개업에 종사할 수 없지만, 자격취소된 자는 3년간 아무것도 할 수 없다. 그리고 자격취소가 되면 반드시 그 등록도 함께 취소해야 하는 경우이다. 법인과 사원·임원은 동일시하여 해석하면 되는데 사원·임원이 결격사유자 면 법인의 결격사유가 되어 그 법인의 등록을 취소하여야 한다. 법인이 업무정지를 받으면 법인의 업무정지 처분 당시의 사원·임원이 아니라 개업 공인중개사인 법인의 업무정지 사유가 발생한 당시의 사원 또는 임원이었던 자가 법인의 업무정지 기간 동안 결격사유자에 해당한다.
결론
중개사무소 개설등록과 결격사유는 기출되는 부분이다. 최소 2문제가 매번 출제된다. 등록관청이란 시ㆍ군ㆍ구의 장이 말하는데, 사무소 관할 청을 의미하고 구란 자치구 뿐 아니라 명칭상 구를 뜻한다. 등록 기준에서는 공인중개사가 등록하기 위해 필요한 기준 4가지를 숙지해야 한다. 법인의 등록 기준은 공인중개사가 갖추어야 하는 기준과 비교하면 좀 더 쉽게 기억할 수 있다. 출제는 법인이 법인의 등록 기준에 해당하는지를 주로 묻고 있다. 사원·임원 가운데 공인중개사 자격 취득 요건과 사원·임원 가운데 실무교육을 누가 이수해야 하는지, 법인으로 등록 가능한 회사가 특정되어 틀린 지문으로 출제되고 있다. 결격사유에서는 제한 능력자가 시험에 응시할 수 있는지, 선고유예 자가 결격사유인지, 집행유예 받은 자가 유예기간이 지나면 정상인인지, 가석방되고 3년이 경과된 자는 중개업에 종사할 수 있는지, 업무정지 처분 후 폐업 신고한 자가 결격사유자인지, 법인의 사원·임원이 결격사유에 해당하면 그 즉시 법인의 등록을 취소하는지 등을 묻고 있다. 다소 일상생활과 거리가 있는 용어 들이어서 쉽게 와닿지 않을 수도 있지만 그 표현을 가능한 정확하게 기억하고 비교하면 의외로 정답은 쉽게 구해진다. 다시 한번 천천히 들여다보면 법조문과의 차이를 확인할 수 있을 것이다.