중개사무소 설치 기준
중개사무소 설치기준은 법률 14조에 규정하고 있는데 중개사무소 설치에 관해서 공인중개사법상 세부 규정을 두지는 않고 있다. 개업공인중개사가 중개사무소 개설 등록을 하는 것은 사무소를 설치한다는 것으로 이법에서는 중개사무소의 용도나 면적 등에 대해 구체적 언급이 없다. 중개사무소는 건축법상 2종 근린생활시설에 해당하고 국토교통부 유권해석으로 업무시설이나 판매시설이 중개사무소로 사용하는 것이 가능하다고 판단하고 있다. 이법 14조에서는 중개사무소는 건축물대장에 기재된 건물로 사용권을 확보하면 된다고 언급하고 있다. 건축물대장에 기재된 건물이란 허가받은 적법한 건물을 말한다. 무허가 건물이나 불법 증축이나 개축된 불법 건축물, 가설건축물은 중개사무소로 사용할 수 없다. 또 사용승인을 받았다면 건축물대장에 기재전이라도 중개사무소로 사용할 수 있고 미등기 된 건물도 사용이 가능하다. 건축물대장 기재 전 건물은 지연사유서를 첨부하여 제출하여야 한다. 개업공인중개사는 그 등록관청의 관할 구역 안에 중개사무소를 두되, 1개의 중개사무소만을 둘 수 있다. 다만 법인인 개업공인중개사는 대통령령으로 정하는 기준과 절차에 따라 등록관청에 신고하고 그 관할 구역 외의 지역에 분사무소를 둘 수 있다. 1 등록 1 사무소 설치가 원칙이지만 절대적 규정이 아닌 상대적 금지규정으로 법인의 분사무소라는 예외를 두고 있다. 그래서 1 사무소 원칙을 위반하여 이중사무소나 임시중개시설물을 설치하더라도 상대적 금지규정 위반으로 그 등록을 취소할 수 있고, 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금형에 처해진다.
법인인 개업공인중개사의 분사무소
법인인 개업공인중개사는 대통령령으로 정하는 기준과 절차에 따라 등록관청에 신고하고 그 관할 구역 외의 지역에 분사무소를 둘 수 있다. 법인인 개업공인중개사는 자연인인 공인중개사인 개업공인중개사처럼 자유롭게 중개대상물의 소재지에 따라 이동하며 중개할 수 없다. 법인인 개업공인중개사는 시ㆍ군ㆍ구별로 중개행위를 할 수 있는 장소적 근거를 둘 수 있는데 이것이 법인의 분사무소이다. 분사무소 설치는 법인에 한해서만 인정된다. 중개법인은 등록을 통해 설치한 주된 사무소를 관할하는 시장 군수 구청장에게 신고하고 분사무소를 둘 수 있다. 중개법인이 분사무소를 두더라도 어떤 경우에도 시ㆍ군ㆍ구별로 1개소를 초과하여 중개사무소를 둘 수 없다. 따라서 분사무소를 두는 곳은 주된 사무소 관할을 제외한 시ㆍ군ㆍ구에만 가능하다. 분사무소를 두게 되면 분사무소에는 분사무소설치신고확인서를 게시하고 분사무소의 책임자가 중개업무를 수행한다. 분사무소의 책임자는 중개업무를 수행할 수 있는 공인중개사이어야 한다. 다만 다른 법률에 의해 중개업을 할 수 있는 특수법인은 그 책임자로 공인중개사를 두지 않아도 된다. 분사무소를 두는 경우에는 분사무소 설치신고 전에 2억 원 이상으로 업무보증을 설정하여야 한다(보증 후 신고). 보증설정은 등록 시에는 등록 후에 설정하지만 분사무소를 둔 다는 것은 이미 법인인 개업공인중개사란 의미이고 중개행위 시 발생할 수 있는 손해를 대비한 보증에 먼저 가입하여야 한다. 분사무소 설치신고를 받은 등록관청은 그 신고내용이 적합한 경우에는 국토교통부령으로 정하는 신고확인서를 교부하고 지체 없이 그 분사무소설치예정지역을 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이를 통보하여야 한다. 분사무소에서 이뤄진 중개에 대한 중개보수만 분사무소 관할 시ㆍ도조례에 의하고 그 외 모든 사항은 주된 사무소가 관할이 된다. 분사무소 설치신고, 분사무소 이전신고, 분사무소 고용신고 등 분사무소란 용어 뒤에는 분이 아니라 주가 나옴을 기억하면 정답은 쉽게 구해질 것이다.
중개사무소 이전, 공동 사무소
중개사무소를 이전한 때에는 개업공인중개사는 이전한 날부터 10일 이내에 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 등록관청에 이전사실을 신고하여야 한다. 다만, 중개사무소를 등록관청의 관할 지역 외의 지역으로 이전한 경우에는 이전 후의 중개사무소를 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장(이전 후 등록관청)에게 신고하여야 한다. 중개사무소의 이전신고를 하려는 자는 중개사무소이전신고서에 등록증과 건축물대장에 기재된 건물에 사무소를 확보했음을 증명하는 서류(건축물대장 기재 전 건물인 경우 지연사유서 첨부)를 첨부하여 등록관청에 제출해야 한다. 분사무소의 경우에는 주된 사무소의 소재지를 관할하는 등록관청을 말한다. 중개사무소의 이전신고를 받은 등록관청은 그 내용이 적합한 경우에는 중개사무소등록증 또는 분사무소설치신고확인서를 재교부해야 한다. 다만, 개업공인중개사가 등록관청의 관할지역 내로 이전한 경우에는 등록관청은 중개사무소등록증 또는 분사무소설치신고확인서에 변경사항을 적어 교부할 수 있다. 중개사무소를 관할구역 밖으로 이전한 경우 중개사무소의 이전신고를 받은 이전 후 등록관청은 종전의 등록관청에 관련 서류를 송부하여 줄 것을 요청하여야 한다. 이 경우 종전의 등록관청은 지체 없이 관련 서류(등록대장, 등록신청서류, 최근 1년간 행정처분 관련서류)를 이전 후 등록관청에 송부하여야 한다. 등록관청은 분사무소의 이전신고를 받은 때에는 지체 없이 그 분사무소의 이전 전 및 이전 후의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이를 통보하여야 하는데, 주된 사무소의 이전이 아니어서 등록관청 관할 구역 내 이전과 마찬가지로 서류송부의 의무는 주어지지 않는다. 또 중개사무소 이전신고 전에 발생한 사유로 인한 개업공인중개사에 대한 행정처분은 이전 후 등록관청이 이를 행한다. 공동사무소는 개업공인중개사가 그 업무의 효율적인 수행을 위하여 다른 개업공인중개사와 중개사무소를 공동으로 사용하는 것을 말한다. 중개사무소를 공동으로 사용하려는 개업공인중개사는 중개사무소의 개설등록 또는 중개사무소의 이전신고를 하는 때에 그 중개사무소를 사용할 권리가 있는 다른 개업공인중개사의 승낙서를 첨부하여야 한다. 다만, 업무의 정지기간 중에 있는 개업공인중개사가 다른 개업공인중개사에게 중개사무소의 공동사용을 위하여 승낙서를 주거나 업무의 정지기간 중에 있는 개업공인중개사가 다른 개업공인중개사의 중개사무소를 공동으로 사용하기 위하여 중개사무소의 이전신고를 하는 방법으로 중개사무소를 공동 사용하는 것은 허용되지 않는다. 다만 개업공인중개사가 영업정지처분받기 전부터 공동사용 중인 다른 개업공인중개사(업무정지받지 않은)는 승낙서를 주는 것이 가능하다.
결론
중개사무소는 법인의 분사무소와 중개사무소 이전 부분에서 주로 출제가 된다. 최근에는 중개사무소에 관한 여러 가지를 종합적으로 묻기도 하는데 포인트만 놓치지 않으면 정답을 찾을 수 있다. 일단 의무위반 시 상대적 취소와 1:1이라는 형벌 병과사유임을 기억하면 된다. 사무소는 법인의 분사무소라는 예외를 두고 있는 상대적 금지규정이다. 법인의 분사무소에 관한 사항은 분사무소의 중개보수를 제외하고 모두 주된 사무소 관할임을 기억해야 한다. 분사무소가 나오면 주어는 법인이고 그 뒤에는 주된 사무소가 따라온다. 사무소 이전은 '반드시 후 후 후'로 암기하면 된다. 사무소 이전은 이전 후 10일 내, 이전 후 등록관청에 신고하고, 이전 전 위반에 대해 행정처분권이 이전 후 등록관청에 있다. 또 분사무소의 이전의 경우 주된 사무소 관할 등록관청이 지체 없이 분사무소 이전 전 및 이전 후 관할 시장 등에게 통보하여야 한다. 통보의 대상이 이전 후 관할 청 뿐 아니라 이전 전 관할 청에도 통보하여야 한다. 이전 전 관청에는 사무소가 폐쇄된 사실을, 이전 후 관청에는 분사무소가 신설된 사실을 알리는 것이다. 그리고 사무소 이전 신고 시 첨부 서류와 이전 전 관청이 이전 후 관청에 송부하는 서류를 구분하여야 한다. 종종 등록증이 송부 서면에 들어가는데 등록증은 사무소 소재지 변경에 따라 재교부 받아야 하기 때문에 이미 이전 신고 시 등록관청에 제출된 상태이다. 사무소 공동사용은 단지 사무소만 같이 사용할 뿐이고 모든 책임과 의무는 공동사용하는 개업 공인중개사 각자가 책임진다. 따라서 공동사무소에서 공동, 일괄, 함께라는 표현은 틀린 지문이 된다. 개업 공인중개사 종별이 달라도 지역이 달라도 사무소를 공동으로 사용하는데 제한이 없다. 후'로 암기하면 된다. 사무소 이전은 이전 후 10일 내, 이전 후 등록관청에 신고하고, 이전 전 위반에 대해 행정처분권이 이전 후 등록관청에 있다. 또 분사무소의 이전의 경우 주된 사무소 관할 등록관청이 지체 없이 분사무소 이전 전 및 이전 후 관할 시장 등에게 통보하여야 한다. 통보의 대상이 이전 후 관할 청 뿐 아니라 이전 전 관할 청에도 통보하여야 한다. 이전 전 관청에는 사무소가 폐쇄된 사실을, 이전 후 관청에는 분사무소가 신설된 사실을 알리는 것이다. 그리고 사무소 이전 신고 시 첨부서류와 이전 전 관청이 이전 후 관청에 송부하는 서류를 구분하여야 한다. 종종 등록증이 송부서면에 들어가는데 등록증은 사무소 소재지 변경에 따라 재교부받아야 하기 때문에 이미 이전신고 시 등록관청에 제출된 상태이다. 사무소 공동사용은 단지 사무소만 같이 사용할 뿐이고 모든 책임과 의무는 공동사용하는 개업공인중개사 각자가 책임진다. 따라서 공동사무소에서 공동, 일괄, 함께라는 표현은 틀린지문이 된다. 개업공인중개사 종별이 달라도 지역이 달라도 사무소를 공동으로 사용하는데 제한이 없다.