중개 계약
중개 계약이란 매매 등 중개대상물의 거래를 원하는 중개 의뢰인이 개업 공인중개사에게 중개를 의뢰하고 맺는 계약을 말한다. 공인중개사 법에는 한 사람의 중개 의뢰인이 다수의 개업 공인중개사에게 의뢰하는 일반 중개계약과 특정한 한 사람의 개업 공인중개사에게만 의뢰하는 전속중개계약의 두 가지 중개방식이 있다. 일반 중개 계약은 보편적이고 일반적인 중개방식이어서 보통중개계약이라고도 한다. 일반중개계약은 법정서식을 정하고 있으나 의뢰인이 작성을 요청하는 경우에도 일반 중개 계약서를 작성할 의무는 없다. 실제에서는 일반 중개 계약이 보통의 중개방식이지만 공인중개사 법은 책임중개를 구현하기 위해 전속중개계약 방식을 지향하고 있다. 개업 공인중개사가 전속중개계약을 체결할 의무는 없지만 전속중개계약을 체결하는 경우 2가지의 의무가 주어진다. 2가지 의무 가운데 첫 번째는 법정서식인 국토 교통부령으로 정하는 전속 중개 계약서를 사용하여 작성하고, 국토 교통부령이 정하는 기간인 3년간 작성된 전속 중개 계약서를 보존하여야 한다. 의무 위반 시에는 6월의 범위 내 업무정지를 명할 수 있다. 둘째는 해당 중개대상물에 대해 대통령령으로 정하는 7가지의 정보를 공개하여야 한다. 정보공개방법은 개업 공인중개사 상호 간 정보를 교환하는 체계인 부동산 거래 정보망과 일간신문 2가지 방법 중에 선택하여 신중하게 7일 이내에 공개하여야 한다. 중개대상물의 기본적 사항부터 권리관계, 공시지가 등에 대해 공개하지만 권리자의 인적 사항은 공개가 금지되고, 공시지가는 공개 사항이지만 계약 방식이 임대차계약의 경우에는 공개하지 아니할 수 있다. 임대차계약의 경우 임대차 가액과 공시지가는 서로 비례하지 않기 때문에 공개해도 되지만 반드시 공개할 사항은 아닌 것이다. 그리고 정보공개 의무 자체도 의뢰인이 비공개를 요청한 경우에는 그 공개가 금지된다. 또 전속 중개 계약서는 권리이전용과 권리취득용으로 구분되는데 항목을 모두 기억하면 좋지만 최소한 취득용 전속 중개 계약서에는 공통적으로 희망이란 단어가 들어간다. 전속중개계약의 유효기간은 3월로 한다. 다만, 당사자 간에 다른 약정이 있는 경우에는 3월 이상 혹은 3월 미만으로도 전속중개계약 기간을 임의로 정할 수 있다.
부동산 거래 정보망
부동산 거래 정보망이란 개업 공인중개사 상호 간에 부동산 매매 등에 관한 정보의 공개와 유통을 촉진하고 공정한 부동산 거래질서를 확립하기 위한 네트워크를 말한다. 한국공인중개사협회가 운영하고 있는 ‘한방’이라는 정보망이 있고, 직방 다방 등의 사설 정보망을 의미하는 것이 아니다. 부동산 거래 정보망을 설치·운영하는 자를 거래 정보 사업자라고 하고, 국토교통부 장관이 지정할 수 있다. 거래 정보 사업자로 지정받을 수 있는 자는 전기통신사업법의 규정에 의한 부가 통신 사업자로서 국토 교통부령으로 정하는 요건을 갖춘 자로 한다. 거래 정보 사업자가 되려는 자는 부가 통신 사업자로서 그 부동산 거래 정보망의 가입·이용 신청을 한 개업 공인중개사의 수가 5백 명 이상이고 2개 이상의 시ㆍ도에서 각각 30인 이상의 개업 공인중개사가 가입·이용 신청을 하여야 한다. 또 정보처리기사 1명 이상과 공인중개사 1명 이상 확보, 부동산 거래 정보망의 가입자가 이용하는데 지장이 없는 정도로서 국토교통부 장관이 정하는 용량 및 성능을 갖춘 컴퓨터 설비를 확보하여야 한다(500 2 30 1 1). 국토교통부 장관은 지정 신청을 받은 때에는 지정해야 할 의무는 없지만 지정 신청을 받은 날부터 30일 이내에 이를 검토하여 지정기준에 적합하다고 인정되는 경우에는 거래 정보 사업자로 지정하고, 거래 정보사업자 지정서를 교부하여야 한다. 거래 정보 사업자는 지정받은 날부터 3개월 이내에 운영규정을 정하거나 변경하고자 하는 경우 국토교통부 장관의 승인을 얻어야 한다. 이 규정을 위반한 경우 거래 정보 사업자의 지정을 취소할 수 있고 동시에 500만 원 이하의 과태료에 처해진다. 거래 정보 사업자는 개업 공인중개사로부터 공개를 의뢰받은 중개대상물의 정보에 한정하여 이를 부동산 거래 정보망에 공개하여야 하며, 의뢰받은 내용과 다르게 정보를 공개하거나 어떠한 방법으로든지 개업 공인중개사에 따라 정보가 차별적으로 공개되도록 하여서는 아니 된다. 거래 정보 사업자는 개업 공인중개사로부터 제공받은 정보에 한하여 공개하여야 하고 의뢰인의 이익을 위해서라도 자신이 파악한 정보를 공개해서는 아니 된다. 이 경우도 그 지정을 취소할 수 있고, 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금형에 처한다. 국토교통부 장관은 거래 정보 사업자가 정당한 사유 없이 지정받은 날부터 1년 이내에 부동산 거래 정보망을 설치·운영하지 아니한 경우 등에 해당하는 경우 그 지정을 취소할 수 있다. 국토교통부 장관은 거래 정보 사업자가 이법을 위반하더라도 그 지정을 취소해야 하는 경우가 아닌 취소할 수 있고, 취소 처분 전에 청문을 실시하여야 한다. 개업 공인중개사는 부동산 거래 정보망에 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개하여서는 아니 되며, 해당 중개대상물의 거래가 완성된 때에는 지체 없이 거래사실을 해당 거래 정보 사업자에게 통보하여야 한다. 위반한 경우 등록관청은 개업 공인중개사에게 6월의 범위 내 업무정지를 명할 수 있다. 거짓 정보 공개의 경우에는 6월의 업무정지를, 거래 사실을 통보하지 않은 경우에는 3월의 업무정지를 명할 수 있다. 개업 공인중개사의 정보망 관련 위반은 업무정지 대상이라고 간단히 기억하면 된다.
결 론
일반 중개 계약은 법정 중개방식으로 법정서식인 일반 중개 계약서가 있지만 사용 의무는 없다로 기억하면 된다. 전속중개계약은 법정 중개방식으로 체결할 수 있다. 전속중개계약은 이법에서 지향하는 중개방식이지만 의무사항에 해당하지 않는다. 전속 중개 계약서 작성 시 개업 공인중개사는 자신과 전속중개계약을 체결한 중개 의뢰인의 인적 사항을 기재하고 서명 또는 날인하여야 한다. 소속 공인중개사의 서명날인은 책임을 강조하는 확인·설명서와 거래 계약서에만 개업 공인중개사와 함께 서명 및 날인하도록 규정되어 있음을 분명히 구분하여 기억하여야 한다. 또 개업 공인중개사는 정보공개를 신중하게 7일 이내에, 정보를 공개한 때는 지체 없이 중개 의뢰인에게 서면으로 통지하여야 한다. 처리 기간으로 7일과 지체 없이 가 앞뒤로 나오면 7일 앞, 지체 없이 가 뒤가 된다. 전속 중개 시 중개 보수에 관한 사항으로 위약금 지불 사유와 비용 지불 사유가 있다. 자주 출제가 되는 지문으로 중개 의뢰인이 개업 공인중개사에게 위약금을 지불해야 하는 경우란 중개 의뢰인이 다른 개업 공인중개사에게 의뢰하거나 개업 공인중개사를 배제하고 반드시 거래가 이뤄진 때이다. 거래가 없으면 보수도 없고 위약금도 없다. 부동산 거래 정보망 관련 지문에서는 주어는 국토교통부 장관이다. 시도지사나 등록관청이 주어로 나오면 틀린 지문이다. 부동산 거래 정보망은 개업 공인중개사만 이용하기 때문에 중개 의뢰인이나 일반인이란 단어가 나와서는 안되고, 또 정보망 세부규정은 국토부령으로 정하고 있어 대통령령이란 표현도 나와서는 안된다. 그리고 거래 정보 사업자가 어떤 위반을 하더라도 그 지정은 취소할 수 있을 뿐이고 취소해야 하는 경우는 없다. 운영규정의 승인에서도 간혹 선후가 잘못 나오는데, 승인 후 지정이 아니라 지정 후 승인임을 기억하고 시점에 주의하여야 한다. 각 1문항씩 반드시 출제가 되는 부분이다.