토지거래 허가제 지정과 허가 대상
토지거래허가구역 지정은 국토교통부 장관 또는 시도지사가 투기가 성행하거나 지가가 급등하거나 그러한 우려가 있는 지역으로서 계획이 수립되거나 변경되는 지역, 행위 제한이 해제되거나 완화되는 지역, 개발사업이 진행 중에 있거나 예정되어 있거나 그 인근 지역, 국토교통부 장관 또는 시도지사가 인정하거나 관계 기관장이 요청하는 지역 중 하나에 해당하는 경우 5년 내 기간에서 지정할 수 있다. 토지거래허가구역의 지정은 대상자를 특정하거나 용도, 지목을 대상으로 특정하여 지정할 수도 있다. 두 개 이상의 시도가 겹치는 지역은 국토교통부 장관이, 동일한 시도 안의 일부 지역에 대해서는 시도지사가 지정할 수 있다. 토지거래허가구역 지정은 도시계획 위원회 심의를 거쳐 지정하여 공고하고 지체 없이 시장 등에게 통지하여야 한다. 재지정의 경우에는 심의 전에 시도 시 자 또는 시장 등의 의견을 들어야 한다. 국토교통부 장관이 지정권자인 경우 공고한 사항을 시도지사를 거쳐 시장 군수구청장에게 통보하여야 한다. 통보받은 시장 등은 지체 없이 관할 등기소장에게 통지하고, 7일 이상 공고하고, 15일간 일반인으로 하여금 열람케 하여야 한다. 지정의 효력은 공고한 날부터 5일 후에 효력이 발생하고, 재지정이나 축소 해제의 경우 즉시 효력이 발생한다. 토지 거래 허가 대상은 허가 구역에 있는 토지의 소유권 전세권 이전 설정에 관한 유상계약 또는 예약이 기준 면적을 초과하고 특정 대상자 용도 지목에 해당하는 경우에는 당사자 공동으로 계약 체결 전에 허가를 받아야 하고 허가받지 않은 계약은 무효에 해당한다. 기준 면적은 도시지역 내와 외 지역으로 구분하고 10%~300%까지 허가대상 면적을 조정할 수 있다. 기준 면적 산정 시 일단의 토지 이용을 위한 토지 거래 계약을 체결한 날부터 1년 이내에 일단의 토지 일부에 대해 계약을 체결하면 일단의 토지 전체에 대한 거래로 간주한다. 또 허가기준 면적을 초과한 토지를 허가 구역으로 지정 후 분할한 경우 최초의 거래에 한하여 기준 면적 초과 토지 거래 계약으로 본다. 허가기준 면적은 단순하지만 출제되기 쉬운 부분으로 암기해두어야 한다.
토지 거래 허가 신청 절차와 위반 시 제재
토지 거래 허가 신청은 거래 당사자가 공동으로 시장 등에게 신청하고, 허가신청받은 시장 등은 허가신청일부터 15일 내에 허가 또는 불허가 처분을 해야 하고 허가 시는 허가증을 발급하고 불허가 처분 시에는 불허가 처분 사유를 서면으로 통지하여야 한다. 다만 선매 협의 절차가 진행 중인 경우에는 그 사실을 신청인에게 알려야 한다. 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분이 없거나 선매 협의 사실의 통지가 없는 경우에는 기간이 끝난 날의 다음날부터(16일째부터) 허가받은 것으로 본다. 시장 등은 토지 거래 허가 신청이 자기 거주용 주택용지로 이용하기 위한 목적 등 토지이용목적의 적합성(실 수용성)이 인정되는 경우, 토지이용계획의 적합성이 있는 경우, 생태계 보전 및 주민의 건전한 생활환경과의 적합성, 면적의 적합성이 인정되는 경우에는 허가하여야 한다. 토지 거래 허가 신청에 대해 허가 또는 불허가 처분 시 신청자 또는 이해관계자는 그 처분일부터 1월 내에 이의신청을 할 수 있고, 시장 등은 시군구 도시계획 위원회 심의를 거쳐 그 결과를 이의 신청인에게 알려야 한다. 만일 불허가 처분을 받은 경우 허가신청자는 불허가 처분에 대하여 통지받은 날부터 1월 이내에 해당 토지의 권리의 매수를 청구할 수 있다. 매수청구는 공시지가를 기준으로 한다. 한국은행, 항만공사, 지방공사, 지방공단 등은 매수자로 지정받을 수 없다. 선매는 공익목적이나 허가받은 목적대로 이용하지 않는 토지에 대하여 국가, 지자체, 토지주택공사, 공공기관, 공공단체 가운데 선매자를 정해 협의매수하게 할 수 있다. 매수가는 감정가격을 기준으로 하고 처리 기간은 15일, 1월이라는 점에 주의하면 된다. 그리고 선매 협의가 이뤄지지 않은 경우 불허가 결정이 아니라 지체 없이 허가 또는 불허가 여부를 결정하여 통보하여야 한다. 허가받은 토지는 5년의 범위에서 규정된 기간에 그 토지를 허가받은 목적대로 사용하여야 한다. 허가받은 목적대로 사용해야 하는 기간은 주택 복지 농업 축산 대체 토지는 2년, 사업시행을 위해 필요한 토지는 4년, 현상 보존 등은 5년이다. 시장 등은 매년 1회 이상 토지개발 및 이용 등의 실태를 조사하여야 한다. 시장 등은 토지이용의무를 이행하지 않는 자에 대해 문서로 3월 내 기간으로 이행을 명할 수 있다. 정해진 기간 내 이행되지 않은 경우 토지 취득가액의 10% 범위 내에서 이행강제금을 부과하여야 한다. 토지 취득가액이란 실제 거래가격으로 하고, 실제 거래가격이 확인되지 않은 경우에는 가장 최근 발표된 개별공시지가를 기준으로 산정한다. 구체적 이행강제금은 무단방치는 10%, 불법 임대 7%, 불법전용 5%, 기타 7%로 규정되어 있다. (방임 전 기 10 7 5 7). 이행강제금은 최초 이행명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 한 번씩 반복 부과·징수할 수 있다. 이용의 무기한이 지난 후에는 부과할 수 없고, 이행시 부과를 즉시 중지하되 이행 전에 부과된 이행강제금은 징수한다. 이행강제금 처분에 불복하는 자는 처분 고지받은 날부터 30일 내에 시장 등에게 이의를 제기할 수 있다. 지가동향은 국토교통부 장관 또는 시도지사가 조사하여야 하는데, 국토교통부 장관은 연 1회 이상 전국의 지가변동률을 조사하고 시도지사는 관할구역의 지가동향 및 토지 거래 상황을 조사한다. 시도지사의 지가동향 조사는 분기별 1회 이상 실시하는 개황조사, 개황조사를 토대로 매월 1회 이상 실시하는 지역별 조사, 지역별 조사를 토대로 이뤄지는 특별 집중조사 순으로 이뤄진다. 토지 거래 허가를 받으면 외국인 토지 취득 허가, 농지취득 자격 증명 발급, 검인받은 것으로 의제 된다, 주의할 것은 공법상 규제와 부동산 거래 신고와는 별개란 점이다. 토지 거래 허가 또는 변경허가를 받지 않고 계약을 체결하거나 부정하게 허가를 받는 자는 2년 이하의 징역 또는 계약 당시 개별공시지가에 따른 토지 가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다. 또 국토교통부 장관, 시ㆍ도 지사, 시장·군수·구청장은 허가 취소 또는 필요한 처분이나 조치를 명할 수 있고, 이 처분 등을 위반한 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처한다.
결 론
토지거래허가구역 지정권자가 국토교통부 장관인지, 시도지사 여부를 확인하고, 지정 전 심의기관과의 연결을 확인해야 한다. 국토교통부 장관이 지정권자일 때는 중앙도시계획위원회 심의를 거치고 시도지사가 지정권자일 때는 시도 도시계획 위원회 심의를 거친다. 일치 여부를 따져야 한다. 허가 구역 지정할 때 법 개정을 통해 대상자와 용도 지목을 특정할 수 있다. 토리 거래 허가 대상 계약에서 허가 구역 안에 있는 토지를 허가 구역과 그 인근 지역에 대해서도 허가를 받아야 한다고 지문이 언급된다. 토지거래허가구역으로 지정되면 허가 구역 지정의 효력이 그 즉시 발행하는 것이 아니라 공고일부터 5일 후에 발생한다. 허가 구역으로 지정되면 바로 체결되는 계약이 허가대상은 아니라는 의미이다. 토지거래허가제에서 대표 숫자는 5이다. 5년 내 기간, 5일 후 효력 발생 등 대표 숫자가 5라는 것을 염두에 두면 답 찾기가 조금 쉬워진다. 국토교통부 장관이 허가 구역을 지정하면 공고한 내용을 지체 없이 시장 등엗게 통보해야 하는데 이 경우 바로 통보하는 것이 아니라 시도지사를 거쳐 이뤄진다. 토지 거래 허가를 받아야 하는 경우 허가대상 기준 면적을 숙지해야 한다. 또 기준 면적 산정 특례를 확인해야 하는데, 일단의 토지 거래는 숫자 ‘일’이 포인트가 되고 지정 후 분할의 경우는 최초의 토지 거래 시 허가대상 계약이 된다. 시장 등은 허가받은 목적대로 이용하는지 매년 1회 이상 실태조사를 하게 되고 허가받은 목적대로 이용하지 않는 경우 선매 대상 토지로 협의해서 하게 하거나, 문서로 3월 내 기간을 정해 이행명령을 할 수 있다. 정한 기간 내에 이행하지 않는 경우 이행강제금을 최초의 이행명령이 있었던 날부터 1년에 한 번씩 반복하여 부과 징수할 수 있다. 이행강제금은 토지 취득가액의 10% 범위 내에서 부과하는데 ‘방임 전기 10 7 5 7’로 단순 기억해도 정답은 찾을 수 있다. 허가신청을 하면 시장 등은 15일 내에 허가 또는 불허가 처분 등을 해야 하는데, 이에 대해 처분일부터 1월 내에 이의신청할 수 있고 불허가 처분에 대해서는 통지받은 날부터 1월 내에 매수청구를 할 수 있다. 선매 협의가 이뤄지지 않은 경우 불허가 처분이 아니라 허가 또는 불허가 처분을 하는 것도 주의해야 한다. 선매나 매수청구 등의 경우 기준금액이 언급되는데 선매는 감정가 기준, 매수청구는 공시지가 기준, 이행강제금은 토지 취득가액(실제 거래가) 기준으로 규정되어 있다.